Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности. При составлении свода законов Сперанский имел в виду такую мысль, что договор о продаже существенно отличается от купчей.
“Купчая крепость, – говорит он, – никогда не считалась обязательством: это – traditio symbolica; она производит не иск (actio), и процесс по ней не принадлежит к исковым процессам, но к вотчинным или крепостным (vindicatio)”.
В римском праве продажа есть контракт, в силу которого одна сторона обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. С этим определением согласны и все прочие законодательства. Стало быть, там продажа прежде всего производит обязательство, а потом уже переносит собственность посредством передачи.
Но по идее нашего закона продажа есть действие, коим одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Выражением этого действия, относительно недвижимых, служит купчая крепость. Здесь продажа переносит собственность и вместе с тем производит доказательство, действие коего простирается на будущее время. Движимые имущества продаются без актов, и передача совершается вручением (ст. 534, 1510).
Таким образом, в системе нашего права продажа отличается от договора о продаже. Купчая есть акт окончательный, есть самая передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его – переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение.
Разумеется, однако, что и с переходом собственности не кончается еще всякое отношение между продавцом и покупщиком. Между ними возникает отношение договорное, последующее за продажей и возникающее из продажной передачи, но это отношение следует за передачей имущества, а не имеет целью самую передачу (ср. 1-ю часть курса, § 39 и сл.).
Договор о продаже именуется у нас в особенности запродажей, и в этом виде включен в систему обязательств (Зак. Гражд., 1679-1690). В силу сего договора, одна сторона обязывается продать (т.е. действительно передать в собственность, перекрепить) другой стороне имущество, к назначенному сроку и за известную цену.
Продавать, по закону, можно только имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности (1389 ст. Зак. Гражд.). А как запродажа есть только обязательство продать и передать, то и нет основания простирать на запродажу означенное ограничение.
Итак, нет препятствия к запродаже имущества, еще не принадлежащего самому продавцу, или, в частном случае, имущества, в котором для продавца только что открылось наследство, но которое еще не утверждено за ним и не перешло в его владение (ср. реш. Сен. по д. Ральцевич в Ж. М. Ю. апрель 1862 г.).
Срок и цена составляют необходимую принадлежность письменного договора о недвижимости, который называется запродажной записью. Она пишется с соблюдением правил о гербовом сборе (Зак. Гражд. 715) и свидетельствуется у крепостных дел в тех местностях, где нотариальное положение не введено в действие, без взыскания крепостных пошлин.
Договор на запродажу движимости пишется также с соблюдением постановлений о гербовом сборе и свидетельствуется там, где не введено Нотариальное Положение, у дел маклерских или в присутственном месте. Особые виды запродажи, имеющие торговое значение (напр. маклерская записка), соединяются с особыми упрощенными формами.
Наш закон обращает особое внимание на запродажную запись о недвижимом имуществе, в видах фискальных, чтобы предупредить переход недвижимых имуществ во владение покупателей без совершения купчей, т.е. без уплаты крепостных пошлин. Кроме того, в прежнее время имелось в виду предупредить передачу населенных недвижимых имений в распоряжение лиц, не имевших права владеть крестьянами.
Итак, закон запрещает допускать ко владению недвижимым имением по одной запродажной записи, без совершения по ней купчей крепости, и за нарушение этого запрещения подвергает обе стороны штрафу (1684).
Срок, означенный в запродажной записи, имеет решительное значение: с истечением его, обязанность передать или перекрепить имение уничтожается; покупатель, в силу запродажи, не приобретает вещного права на имение, а получает только право требовать от продавца удовлетворения за убыток или условленной уплаты штрафа.
Это удовлетворение выражается в исполнении условия о неустойке или о задатке, помещаемого обыкновенно в запродажной записи.
Это условие во многих случаях составляет действительную сущность договора, прикрываясь только формой запродажи или поставки; в таком виде сделка принимает характер игры или расчета на повышение и понижение цен, а при выдаче вперед продавцу некоторой суммы – получает значение лихвенного займа.
В прежнее время было в обычае, под видом запродажных условий, совершать действительную передачу имений во владение, и в самых условиях предоставлялось покупщику право вступить во владение прежде совершения купчей.
Условия сего рода не считались незаконными; предписывалось только (Манифест 24 ноября 1821 г.) брать с них пошлины, как бы с купчей, возвращая оные, когда условие будет уничтожено и купчая не состоится. Притом подтверждалось (Ук. 1810 и 1823 гг.) не совершать таких записей на имения, состоящие под запрещением.
Но в 1826 г. было решительно запрещено вступать во владение имением по запродажной записи до совершения купчей. Однако нарушения этого правила продолжались, так что в 1854 г. был назначен годовой срок для совершения по всем таким имениям купчих крепостей, с тем, что после этого срока запродажа уничтожается, а имения берутся в опеку, со взысканием штрафа.
Заменой запродажной записи служит домашняя расписка о задатке (Зак. Гражд. 1685-1689), т.е. условие о совершении купчей крепости на запроданное имение, или о совершении формальной запродажной записи.
Расписка эта сохраняет силу в течение назначенного в ней срока или, если срок не назначен, в течение года. Она теряет свою силу по истечении срока, причем виновный в неисполнении отвечает задатком (см. о задатке § 36).
Условие о запродаже, особенно о запродаже движимости, имеет аналогичные формы в купле-продаже, с одной стороны, в поставке – с другой стороны. А как закон наш ни в отдельных статьях, ни в системе, не представляет твердых признаков для разграничения этих видов, – признаков, достаточно ясных на каждый случай, то судебная практика нередко встречается с затруднениями в разъяснении и в оправдании решений по сему предмету.
Исполнение по договору о запродаже состоит, с одной стороны, в выдаче купчей крепости на имение (с устранением всех к тому препятствий, зависящих от продавца или принадлежащих к юридическому состоянию имения), а с другой стороны – в принятии купчей и имения и в платеже условленной суммы за имение.
Распределение этих обязанностей между сторонами усложняется, когда в совершении купчей встречаются затруднения за лежащими на имении долгами и когда устранение этих затруднений принимается отчасти покупщиком на себя, или когда расчеты за имение соединяются с кредитною операцией.
Отказ – с той или другой стороны – составляет нарушение договора и налагает на виновную сторону подлежащую ответственность, которая выражается или в неустойке, когда она постановлена в договоре, или в возмещении убытков.
Впрочем, ни ту, ни другую сторону, нельзя, по свойству действия, принудить ни к совершению, ни к принятию купчей. Продавца нельзя принудить, против его желания, к выдаче купчей, и нельзя совершение купчей заменить выдачей данной от правительства (ср. решение 5 в Ж. М. Ю. октябрь 1859 г.).
Если бы и покупщик, без основания, отказался от покупки имения, нельзя установить ее принудительно, т.е. заставить его принять имение и получить купчую.
В подобном случае (по д. Иверсена и Нарышкина Моск. Общ. Собр. Сен. 1854 г.) Сенат решил: предоставить опекунам над имением покупщика принять, в согласность договора, крепостной акт на запроданный дом и заплатить продавцу условленные деньги: но очевидно, что единственно возможная к принудительному исполнению часть такого решения заключается во взыскании продажной цены с покупщика.
Сущность запродажи. В случае недоумения о том, к продаже или к запродаже следует отнести сделку, недостаточно останавливаться на одном буквальном выражении: продал или запродал. Продал означает то же самое, что запродал, смотря по обстоятельствам дела, именно, когда сам продавец не имеет еще во владении своем проданной вещи или когда продает не как индивидуальную вещь, а как количество.
Как при продаже, так и при запродаже, если вещь не передана еще во владение покупателя, нельзя принудить продавца к непременной передаче самой вещи или ее стоимости покупателю, принудить потому только, что он обязался передать вещь: его можно принудить, по силе договора, лишь к возвращению того, что даром подучено им за вещь от покупателя, или к вознаграждению убытков, понесенных покупателем вещи от неисполнения договора продавцом.
В разрешении подобных случаев русскую практику затрудняет особливое значение продажи, как укрепления в нашем законодательстве (ср. Касс. реш. 1867 г., N 72).
Не есть продажа, когда продается имущество, не состоящее в действительном владении у продавца, но имеющее быть им купленным к сроку у других лиц (льняное семя, Касс. реш. 1870 г., N 1381). Запродажа может иметь в виду и неопределенное имущество (Касс. реш. 1875 г., N 462).
Но в решении того же года (N 366) выражено, едва ли верно, что запродавать можно только свое имущество; следовательно подписка, которою один обещался продать другому еще не приобретенное первым в собственность имение третьего лица, не может быть признана запродажною записью.
Определение при купле-продаже срока, в который проданная вещь должна перейти во владение покупщика, еще не изменяет характера сделки и не придает ей значения запродажи (Касс. реш. 1870 г., N 1190; 1202).
Князь Любомирский выдал сыну своему доверенность продать имение, заключать условия о цене, совершать купчие и получать деньги. Сын, на основании этой доверенности, выдал две, одну после другой, запродажные записи на то же имение, разным лицам, с получением от каждого денег вперед. По обоим записям совершение купчих оказалось невозможным.
Затем наследники доверителя, оспаривая вторую запись, доказывали, что, по существу акта, поверенный не имел права, запродав имение одному лицу, после того запродавать его другому; следовательно вторая запись для доверителя необязательна и он неповинен возвращать деньги, показанные уплаченными вперед поверенному. Однако решением признано, что наш закон не запрещает запродавать одно имущество несколько раз.
Сущность запродажи состоит в том, что между сторонами установляется личное соглашение, с обязательством продать известное имущество; но право собственности сим актом не установляется, и потому владелец имения, под своей ответственностью, не стеснен в совершении на имение нескольких запродажных сделок по своему усмотрению (Мн. Гос. Сов. 1879 г. по д. Любомирского и Постникова).
Отсрочка не допускается по запродажной записи относительно обязанности совершить купчую крепость. Если нужно положить новый срок, то необходимо составить новую запись (Сб. Сен. реш. III, 840; Зак. Гр. 1682).
Не допускается передача прав по запродажной записи, даже с согласия обеих сторон: необходимо для сего переписать самую запись (Сб. Сен. реш. III, N 840).
По делу Горенкиной с Зубовым Сенат признал, что если закон и не требует испрошения опекуном разрешения Правительствующего Сената собственно для запродажи имения малолетнего, то с другой стороны не представляется возможным допустить, чтобы действительность запродажи опекуном недвижимого имущества малолетнего не ставилась законом в зависимость ни от каких других условий.
Такие условия, по мнению Сената, суть: 1) существовавшее уже во время совершения запродажи разрешение Сената на продажу, и 2) последующее разрешение, но когда о сем оговорено в запродажной записи (Касс. реш. 1881 г., N 124).
По вопросу: с какого времени возникает для договорившихся сторон право на иск по договору запродажи недвижимого имения в том случае, когда в договоре этом срока исполнения не назначено, Гражд. Касс. Деп. признал, что, в виду ст. 692 и 1549 т. Х ч. 1, когда срока на совершение купчей в запродажной записи не назначено, право на иск возникает с момента требования совершить куплю-продажу недвижимого имения (Касс. реш. 1891 г. 20 марта, N 35).
