383. Имущества суть недвижимые или движимые. 1712 янв. 23 (2471); 1714 марта 23 (2789) ст. 1; 1731 марта 17 (5717).
384. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места (а), а также железные дороги (ср. Общ. Уст. Жел. Дорог., изд. 1886 г., ст. 138) (б). (а) 1712 янв. 23 (2471); 1714 марта 23 (2789) ст. 1; 1740 июля 30 (8190); 1762 апр. 20 (11511); окт. 11 (11681); 1805 марта 3 (21646) ст. 2, 3. – (б) 1885 июня 12 (3055) уст., ст. 138.
Недвижимые имущества
1. Дома и всякого рода строения, хотя бы возведенные и на чужой (частной, общественной или казенной) земле, признаются имуществом недвижимым (79/219; 81/113 и др.).
2. Движимым же имуществом считаются лишь такие строения, которые предназначены или приобретены на слом и снос, без права на обладание нераздельно с землею (76/127; 77/149; 79/226; 81/113; 86/79 и др.).
3. На основании 8-й ст. Полож. о подъездных путях к железным дорогам (т. XII ч. I по прод. 1893 г.), рельсовые подъездные пути могут быть устраиваемы не только на землях, принадлежащих предпринимателям, но и на земле, арендуемой предпринимателями у собственника.
Так как при отчуждении такого рельсового пути продавец передает приобретателю лишь право временного пользования землею, но не право собственности на железную дорогу в полном ее составе, то подобные сделки не могут быть приравниваемы к договорам о продаже недвижимых имуществ и потому не требуют облечения их в форму крепостного акта (1901/89).
См. ст. 386, 388 и 1417.
4. Недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины.
Гражданское Уложение. – “Проект Ред. Ком. 1905 г.”, ст. 32.
41. Постоянные строения или сооружения признаются недвижимым имуществом, если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного права на имение.
Там же, ст. 35. – См. ст. 94 и 95 Герман. Гражд. Улож. (п. 42 и 43 под этой же ст.).
42. К существенным составным частям поземельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с почвой, в частности строения, равно как произведения земли, доколе они связаны с почвой. Семя становится существенною составною частью поземельного участка со времени посева, растение – со времени посадки его.
К существенным составным частям строения относятся вещи, которые пошли на его возведение.
“Германское Гражданское Уложение”, ст. 94.
43. К составным частям поземельного участка не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей. То же правило применяется к строению или другому сооружению, которое было возведено на поземельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужую недвижимость.
Там же, ст. 95.
44. Составною частью вещи является все то, что согласно местному обычаю составляет ее существенный элемент и не может быть отделено от нее без ее разрушения, повреждения или изменения.
“Швейцарское Гражданское Уложение”, ст. 642.
5. Разделение вещей на движимые и недвижимые (res mobiles et immobiles) основано на положении их в природе: к первым принадлежат земля и все те предметы, которые не могут быть отделены от земли и перенесены без повреждения их существа и назначения; к движимым принадлежат все прочие вещи, не имеющие указанных условий.
Юридическое деление вещей на движимые и недвижимые, хотя вытекает из самой природы, может, однако, иногда не совпадать с физическою подвижностью вещей, законодатель в обоих случаях и целях может подчинить и движимые вещи юридическим условия недвижимости.
Различие вещей движимых и недвижимых оказывает существенное влияние на способы укрепления, оборота прав, защиты против нарушения, на порядок наследования.
Проф. Н.К. Ренненкампф. – “Юридическая энциклопедия”, изд. 1907 г., стр. 166.
51. В словах ст. 95 Германского Имперского Уложения (см. под этой же ст. п. 43) лежит признание возможности существования здания на чужой земле без распространения собственности вотчинника на эту постройку и большинство немецких юристов (как германисты, так и романисты) склонны признавать такое здание движимым имуществом. Французский же верховный суд и апелляционные палаты весьма основательно подчеркивают, что дом не может не считаться недвижимостью потому, что он не утрачивает своих существенных свойств даже тогда, когда он стоит на чужой земле.
У нас дом, построенный на чужой земле, по позднейшим разъяснениям Сената (1894 г., N 76; 1896 г., N 28; 1901 г., N 6) признается движимостью, так как Сенат, например, в решении N 5 за 1901 г., разрешил хозяевам таких домов закладывать их только в виде движимого имущества.
Проф. Л.А. Кассо. – “Здания на чуж. земле”, изд. 1905 г., стр. 18, 20, 28 и 43.
6. Дом, построенный на чужой земле, следует признавать или недвижимостью, или движимостью: если, напр., он продается или передается кому-либо во всей своей хозяйственной целости, – то представляется недвижимым имуществом, если же фактически совершается его отделение от земли, напр., продажа на своз, то он является движимостью.
Но домом следует признать лишь строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (напр., сарай).
К.П. Победоносцев. – “Курс гражд. права”, первая часть, стр. 35.
7. Разумеется, к категории недвижимых имуществ не могут быть относимы здания только передвижные, т.е. такие, которые могут быть переносимы с места на место без их разрушения и повреждения, а не такие, которые могут быть только без затруднения отделяемы от их основания на земле, вследствие чего, напр., и здания на воде, напр. купальни, мойки и пр., когда они прочно устроены, должны быть относимы уже к имуществам недвижимым.
Нельзя также не считать за имущество движимое и материалы, приготовленные только для постройки здания, а также и материалы, остающиеся от разбора зданий.
К. Анненков. – “Сист. русск. гражд. права”, т. I, изд. 1899 г., стр. 282-283.
8. Из буквы ст. 386 вытекает вывод, что палатки, будки, плавучие купальни отнесены нашим законом к недвижимым имуществам. Между тем такой вывод не соответствует общему смыслу закона, так как составители 1 ч. Х т., очевидно, желали признать недвижимым имуществом такие строения, которые прочно прикреплены к земле.
К.П. Змирлов. – “О недостат. наших гражд. закон.”. – “Журн. гражд. и угол. права”, 1883 г., кн. 3, стр. 92.
9. В судебной практике и литературе Сев.-Амер. Соед. Штатов высказывается мнение, что для определения понятия о вещах прикрепленных к недвижимости (так наз. fixtures) важно не столько физическое прикрепление вещи к земельному участку или к зданию, сколько намерение лица, прикрепляющего вещь к имению, так что если прикрепление делается нанимателем или временным владельцем имения, можно предположить, что он желает устроить лишь временное прикрепление и сохранить за собой право уборки и вывоза его из имения.
На этом же основании и строение, возведенное на чужой земле временным ее владельцем и подлежащее сломке и уборке по его распоряжению, сохраняет свой характер движимого имущества, и в таком случае разные другие вещи, к нему прикрепленные (fixtures), остаются также имуществом движимым.
Проф. К.И. Малышев. – “Гражданские законы Калифорнии”, т. II, изд. 1906 г., стр. 8-9.
10. Принадлежат ли строения, воздвигнутые на чужой земле, к разряду движимых или недвижимых имуществ? Некоторые из наших юристов основывают разделение вещей на движимые и недвижимые на одной лишь природе вещей, т.е. на способности или неспособности их перемещаться с места на место без изменения существа.
Но этот признак недвижимых вещей неизменный и всегда присущий только по отношению одной земли; в отношении же других вещей, соединенных с землею, этот признак считается случайным и зависимым от произвола людей. Поэтому основывать во всех случаях на одном этом признаке распределение имуществ на движимые и недвижимые не представляется возможным и правильным.
Сопоставляя же ст. 384 т. Х ч. 1 с 386 ст., мы, несомненно, должны прийти к тому выводу, что закон относит к недвижимым имуществам не одни только строения, но строения вместе с землею, на которой они возведены. Поэтому закон и называет строения принадлежностями земли.
Значит, земля по природным своим свойствам признается недвижимым имуществом, а строения, находящиеся на ней, признаются тоже недвижимым имуществом только потому, что принадлежат земле, т.е. соединены с нею, и в смысле объекта прав рассматриваются вместе с землею, как одно целое.
Нельзя поэтому сомневаться, что закон, упоминая в 384-й ст. т. Х ч. 1 и строения, имел в виду только те строения, которые вместе с землею принадлежат одному лицу, так как в противном случае строения теряют значение принадлежности земли; они только временно прикреплены к земле, но не принадлежат ей, т.е. не составляют вместе с землею объекта одного права.
Умолчание в ст. 401 т. Х ч. 1, при перечислении движимого имущества, о строениях на чужой земле нисколько не колеблет правильности вышеприведенного положения, так как в этой статье сделан только примерный перечень движимых имуществ.
Из сказанного следует, что по духу и общему смыслу действующего закона строения, прикрепленные к земле, считаются недвижимым имуществом в тех лишь случаях, когда они вместе с землею, на которой воздвигнуты, принадлежат одному лицу или на праве собственности, или же на праве потомственного владения.
И. Францессон. – “Продажа строений, воздвигнутых на чужой земле”, “Журн. Мин. Юст.” 1905 г., кн. 10, стр. 148, 149, 154, 155 и 156.
385. Земли суть населенные (а) или ненаселенные (б). Земли ненаселенные называются пустошами, порожними землями, степями и другими местными наименованиями (в). (а) 1785 апр. 21 (16187) ст. 26; 1807 авг. 26 (22596); 1821 ноября 24 (28814) ст. 2; 1828 авг. 12 (2222); окт. 15 (2340) ст. 2; 1832 июня 25(5464) пол., § 102, 113, 114, 119.
Ср. 1861 февр. 19 (26657) ст. 1; (36674) I, ст. 3; 1862 апр. 26 (38214) Выс. пов.; 1863 марта 1; (39337); июля 30 (39928); ноября 2 (40172); 1881 дек. 28 (575) Имен. ук.; 1884 апр. 17 (2155). – (б) 1801 дек. 12 (20075); 1802 апр. 24 (20244); 1807 авг. 26 (22596); 1821 ноября 24 (28814) таб.; 1827 янв. 31 (857); дек. 22 (1639); 1828 окт. 15 (2340) ст. 1; 1831 июня 10 (4641); 1832 июня 25 (2564) пол., § 103, 116. – (в) 1765 сент. 19 (12474) ст. 2; 1766 февр. 13 (12570) ст. 32; 1802 мая 19 (20276) IV; 1828 сент. 14 (2280) ст. 4; 1849 июля 19 (23405) § 122, 126, 138, 142, 143, 145.
Примечание. В 1862 г. по вопросу о праве проживающих в Юго-Западном крае евреев приобретать в собственность земли, принадлежащие к помещичьим имениям, было разъяснено, что после обнародования Положения 19 февраля 1861 г. (36657), населенными имениями могут считаться только те, в которых сохранились еще обязательные отношения между крестьянами и помещиками и на которые посему вполне распространяется Высочайше утвержденное 19 февраля 1861 г. (36674), мнение Государственного Совета об отчуждении и отдаче в залог помещичьих имений (§ I п. 3 и 4), воспрещающее евреям приобретение подобных имений, как со включением крестьянского надела, так и без него.
Что же касается земель и угодий, принадлежащих к имениям, в которых обязательные отношения уже окончательно прекращены, посредством выкупа угодий, или обращением крестьян в государственные поселяне в мелкопоместных имениях, то очевидно, что такие земли, оставаясь в полном распоряжении владельцев, без всякого отношения к крестьянам, теряют характер населенных и переходят в общий разряд недвижимых имуществ. 1862 апр. 26 (38214) Выс. пов.
