Опыт применения закона 9 mess. an III скорее говорил в пользу закона, чем против него. И тем не менее с самого начала при Директории открывается поход против этого закона; противники закона меньше всего опираются на практические результаты применения закона или хотя на более или менее основательную его критику, для которой закон давал материал, а, как это часто бывает, отправляются от самых общих соображений, опровергнуть которые так же трудно, как и доказать, именно ввиду их общности и бездоказательности.
Так, враги запугивали общество, что закон усилит эмиграцию, так как недовольные французскими порядками того времени граждане, желая эмигрировать, получат легкую возможность путем ипотечных свидетельств исчерпать всю цену своих недвижимостей и этим путем ликвидировать свои дела на родине, в результате чего боялись отлива французских богатств за границу; далее, они запугивали ужасами мобилизации земельной собственности, ажиотажем с недвижимостями, подобным ажиотажу с движимостями во время деятельности Лоу; указывали на то, что система публицитета повредит нотариально-крепостной системе, так как отбирает от нее массу сделок.
Но, как утверждают, за этими громкими открытыми мотивами скрывались и менее почтенные внутренние мотивы разного рода. В конце концов оппозиция закону восторжествовала, и приступили к ревизии закона 9 messidor, и дали два закона 11 brumaire an VII.
Кстати замечу, что вымышленные ужасы мобилизации и ажиотажа, которых ожидали от применения декрета 9 mess., вовсе и не проявлялись на опыте нигде там, где декрет применялся; но позднее они выдаются уже за непреложный факт, якобы имевший действительно место при действии закона 9 messidor, и запугивают вплоть до наших дней прожектеров всех времен и народов[1].
I. Законы 11 brumaire an VII (1 ноября 1798 г.) носят название: 1) Loi sur le régine hypothécaire и 2) Loi sur le régine hyp. et les expro-priations forcées[2]. Первый закон регулирует материальное право ипотеки, второй – процессуальное осуществление ипотеки. Оба вместе представляют значительную переделку декрета 9 messidor, представляя технический успех (вместе они содержат 56+36 art.).
Что касается организации ипотеки в них, то новые законы держатся тут большей умеренности, чем декрет 9 messidor. Они не знают двух видов ипотеки, а знают только один ее вид, и этот один вид по своей организации смелее, чем организация простой ипотеки в декрете 9 mess., но сдержаннее, чем организация ипотеки на самого себя.
Так что в общем и целом закон 11 brumaire an VII, с точки зрения условий того времени, практичнее, чем декрет 9 mess. an III. Наконец, законы привлекают к публицитету и собственность уже ради нее самой и возводят транскрипцию, давно установленную в области, где отменена nantissement, в норму общего французского права, чем и выполняют другую половину обещания революционного правительства перед страной.
II. Ипотечные установления удерживаются прежние, созданные законом 9 mess.[3]. По-видимому, прежние реестры тоже удерживаются, как равно и правила об их содержании[4].
Начало внешнего публицитета значительно ограничивается, именно, осмотр книг публикой и даже интерессентами не допускается, а допускаются лишь выдача копий с актов, записанных в реестре, сообщения чиновника о положении недвижимости по реестрам и удостоверения его об отсутствии записей ипотек на недвижимость[5]. Подтверждается ответственность чиновника за упущения, совершаемые при записях или при выписях и удостоверениях[6].
Что же касается внутреннего публицитета реестров, то закон вносит в прежнее право одно нелепое начало, что пропуск в извлечении из книги какого-либо из записанных в нее прав влечет освобождение приобретателя от пропущенного чиновником в удостоверении правоотношения; и потерпевший только управомочивается на регресс к хранителю ипотек[7]. Таким образом, извлечению из реестра придается больше значения, чем самому реестру.
III. Закон 11 brumaire an VII решительно отвергает радикальный институт ипотеки на самого себя. Он знает только один вид ипотеки, исторически сложившийся до революции, и лишь его приспосабливает к новым жизненным потребностям. В частности, закон восстанавливает и привилегии, и законные ипотеки.
IV. Возникновение ипотеки. Закон 11 brum. различает, подобно закону 9 mess., титул и запись титула ипотеки в реестр.
1. К прежним титулам теперь приходит, однако, новый – законные ипотеки[8]. И самые прежние титулы регулируются иначе. Автентический акт обязательства уже не влечет, как прежде, генеральную ипотеку; кредитор теперь обязывается даже в этом акте специализировать объект ипотеки путем перечня недвижимостей должника.
Таким образом, договорная ипотека в самом титуле своем становится строго специальной ипотекой. Отсюда не допускается по договору и обременение могущих в будущем принадлежать должнику недвижимостей[9]. Судебная ипотека остается генеральной, но поражает только наличные недвижимости, а не имеющие в будущем принадлежать должнику[10].
Законные же ипотеки по-прежнему генеральные и поражают все недвижимости, которые теперь принадлежат должнику и которые в будущем имеют ему принадлежать, находящиеся в округе, где имела место запись их[11].
Но кредитору дается вообще право последующих записей, не в ущерб предшествующим ему кредиторам, записывать свою ипотеку и на будущие недвижимости должника, когда таковые поступят в его собственность[12].
Редукция ипотеки законом не регулируется.
Привилегии допускаются законом 11 brum. везде, где они признаются материальным правом[13].
2. Но действие ипотеки и привилегии получают лишь с записью титула в ипотечную книгу, в бюро хранения ипотек[14], по месту нахождения обремененных недвижимостей[15]. По закону VII г. действие ипотек (не привилегий) и начинается только с момента записи; последняя не имеет более обратного действия к моменту возникновения титула.
Если запись совершена в разных округах в разное время, то для каждого округа действие ипотеки начинается с момента записи ее в бюро этого именно округа[16].
Производство при записи напоминает прежнее производство декрета. Добивается записи кредитор[17]. Должник не участвует при этом никак. Кредитор представляет подлинный акт обязательства или вообще титула ипотеки или же извлечение из таковых, во всех случаях, кроме законной ипотеки, и два бордеро, содержащие важнейшие моменты сделки, как-то:
1 – имя и домицилии кредитора,
2 – то же должника,
3 – дату акта,
4 – сумму капитального долга, акцессории его (процент, неустойку) и срок востребования,
5 – опись свойств и положения недвижимостей (очевидно, поземельную декларацию).
Последняя опись не требуется, однако, при законных и судебных ипотеках, так как и запись этих ипотек совершается без указания недвижимостей, подлежащих обременению, т.е. ипотека тут не специализируется и при записи[18].
Проситель объявляет точную капитальную сумму и тогда, когда он записывает ренту или право на периодические платежи[19]. Таким образом, договорная ипотека специализируется при записи не только в отношении объекта, но и в отношении суммы ипотечного требования.
Хранитель ипотек отмечает в реестре содержание бордеро и возвращает просителю как копию акта и т.п., так и один экземпляр бордеро, на котором отмечается факт записи ипотеки[20].
Несколько упрощенные требования предъявляются к записи ипотек законных и даже договорных: 1 – в пользу нации на имущество коннетаблей; 2 – в пользу малолетних, подопечных иного рода и отсутствующих на имущество опекунов, попечителей и управителей; 3 – в пользу одного из супругов ввиду сделок и случайных супружеских прав, которые пока не могут быть определены, на имущество другого супруга.
Эти ипотеки подлежат записи на основании простого предъявления двух бордеро, содержащих данные: 1) об имени и домицилии кредитора, 2) то же – должника, 3) о природе обеспечиваемого ипотекой отношения. Но тут уже не требуется и при записи не только специалитета объекта, а даже и специалитета суммы обеспечиваемого притязания[21].
Так как в случае законной ипотеки, по общему правилу, имеется в виду обеспечение интереса лиц, нуждающихся в покровительстве закона и не могущих позаботиться о себе самих, то закон VII г. прилагает все старания к тому, чтобы начало публицитета ипотеки не повредило беззащитным и чтобы запись законных ипотек неуклонно выполнялась.
В этих целях закон возлагает обязанность записи таких ипотек на целый ряд лиц, так или иначе призванных заботиться о беззащитных.
1. Запись ипотек на имущество коннетаблей совершается по требованию комиссаров директории, состоящих при центральных административных органах департаментов, ex offcio.
2. Запись ипотек на имущество попечителей и опекунов совершается заботами surbroge tuteur, родственников и ближних, участвующих при назначении опекуна. Каждое из этих лиц является обязанным записать ипотеку и солидарно ответственным за упущение.
3. Запись ипотеки в пользу несовершеннолетнего супруга, по случаю имущественных отношений супругов, совершается заботами отца, матери, опекуна, тоже под ответственностью.
Если все указанные лица все же не выполнят своевременно обязанности записи, последнюю может потребовать комиссар директории, состоящий при муниципальном правлении[22].
Начало записи ипотек проводится законом VII г. с такой же настойчивостью, как и декретом III г. Но для некоторых привилегий делается исключение из начала записи, именно: 1) для судебных издержек, 2) поземельного налога за текущий и один истекший год, 3) издержек на последнюю болезнь и похороны должника, 4) жалованья прислуге за текущий и один истекший год[23].
Для некоторых привилегий начало записи модифицируется. Так, 1) привилегия рабочих по поводу произведенных ими работ на улучшение недвижимости обусловливается предварительной началу работ записью, которая отмечает состояние недвижимости, факт начала работ и дает приоритет привилегий, и последующей за выполнением работ записью, которая отмечает ценность работ и maximum привилегированного долга[24].
2) Привилегия отчуждателя по случаю недополучения цены за отчужденную недвижимость и т.п. записывается ex offcio хранителем ипотек вместе с транскрипцией перехода недвижимости, без особого ходатайства отчуждателя[25].
Заметим, наконец, что закон VIII г. вовсе не знает легалитета; бюро пассивно при совершении записей.
Внутренний публицитет ипотечной книги, или publica fides ее, провозглашается и тут не в виде общего начала, а только по конкретному случаю, как и в декрете 9 mess., именно в применении к легитимации книжного собственника на распоряжение недвижимостью[26]. И едва ли fides publica ипотеки защищает по мысли закона ипотеку от материальных пороков личного требования.
V. Предмет ипотеки регулируется, в общем, сходно по закону VII г. и декрета III г.; это – недвижимости[27].
VI. Что касается лиц, на недвижимости коих ипотека допускается, то по закону VII г. такими лицами не будут лица недееспособные, исключая некоторых лишь случаев[28].
VII. Правоотношение при ипотеке и привилегии. Закон VII г. определяет ипотеку, подобно декрету III г., как вещное право на недвижимости, пораженные обязанностью удовлетворить известное требование.
Привилегия же определяется в законе VII г. как право быть предпочтенным другим кредиторам, даже имеющим старейшую ипотеку[29]. Но смысл формулы изменен; договорная ипотека становится теперь уже специальной и получает значение настоящего римского акцессория к личному требованию.
Объем полномочий, входящих в право ипотеки и привилегии, по закону VII г. тот же, что и по декрету III г.: кредитор имеет абсолютное вещное право преследования судебным порядком заложенной недвижимости, в чьих бы руках она ни находилась, в целях удовлетворения себя из цены недвижимости, вырученной путем публичной продажи имения[30].
Кроме капитальной суммы требования, ипотека обеспечивает по закону VII г. и процент за два последних года[31].
В законе VII г. уже труднее подыскать точку опоры для признания его ипотеки за Realobligation; хотя, при усиленном желании и если довольствоваться такими скромными намеками, какими довольствовались немцы в 60-х и 70-х гг. 19 столетия для признания немецкой ипотеки за Realobligation (Regelsberger, Das Bayr. HR), можно было бы кое-что подобное подыскать и в законе VII г.; ибо как осуществление ипотеки по закону VII г. совершается в порядке экзекуции, направленной против собственника заложенной недвижимости, след. сходной с экзекуцией по личным требованиям, так и третий владелец недвижимости признается в законе VII г. не только управомоченным, но как будто и обязанным, в силу того, что он собственник, удовлетворить ипотечные требования.
VIII. Ранг и порядок ипотек и привилегий определяется в законе VII г. иными началами, чем в декрете III г., именно:
1 – впереди всех при удовлетворении идут привилегии, свободные от записи;
2 – за ними идут мелиоративные кредиты, т.е. привилегии рабочих и предпринимателей, производивших в недвижимости улучшающие ее работы, и их цессионариев;
3 – предшествующие собственники или цессионарии (ayant cause) их, с привилегией по поводу недополученной цены за отчужденную недвижимость;
4 – ипотечные кредиторы, располагающиеся по старшинству записи их ипотек; записанные в один день удовлетворяются по соразмерности[32].
IX. Уступка ипотечных кредитов обходится в законе VII г. молчанием; это значит, что она подчиняется общим правилам о совершении сделок; обходится молчанием и pignus p.
X. Прекращение ипотеки регулируется в законе VII г. последовательнее и короче, чем в декрете III г. Так как ипотека возникает путем записи, то закон VII г. занимается больше последней, не касаясь без необходимости разнообразных материальных оснований прекращения ипотеки.
Погашение по книге совершается на основании актов, доказывающих соглашение на то интерессентов или состоявшийся о том судебный приговор, подлежащий исполнению[33].
По сингулярному предписанию запись сохраняет силу ипотеки и привилегии лишь в течение 10 лет, начиная с момента записи. Ipso jure действие записи прекращается, если последняя не возобновлена до истечения 10-летнего срока[34].
Это начало крайне неблагоприятно реальному кредиту, по природе своей долговечному, и объясняется отчасти громоздкостью внешней организации системы, именно беспорядочностью ведения книг, в которых через 10 лет не разберется и сам чиновник, их ведущий, отчасти же общей тенденцией французского права – смотреть на ипотеку как на обузу, которую нельзя терпеть долгое время.
Можно было бы указать и другие мотивы. Но ипотека фиска на имущество коннетаблей, ипотека частных лиц на имущество управителей, ипотека супруга на имущество другого супруга сохраняются все время существования вызвавших ипотеку оснований, и сверх того еще первые две ипотеки – в течение 6 месяцев по даче отчета, а третья – 1 год по прекращении брака[35].
XI. Очистка ипотек, имеющая место при переходе собственности на недвижимости, регулируется в законе VII г. последовательнее с точки зрения публицитета, чем в декрете III г.
В прямую противоположность декрету отчуждение не только добровольное, но и принудительное вовсе не затрагивает теперь ипотек; они остаются в силе и не подлежат удовлетворению со стороны приобретателя в самый момент приобретения[36]. Очистка получает по закону VII г. следующее значение.
Если цена, за которую приобретатель приобрел недвижимость, ниже ценности всех ипотек и привилегий, приобретатель может освободить себя от общего действия ипотечного иска[37], приняв следующие меры. В течение 1 месяца со дня совершения транскрипции приобретатель должен известить кредиторов по условному их домицилию:
1) о факте перехода к нему собственности на заложенную недвижимость;
2) факте транскрипции;
3) составе ипотек и привилегий, обременяющих недвижимость, – и заявить, что он готов уплатить своевременно по всем ипотечным требованиям, но лишь в пределах суммы, которую сам он уплатил за недвижимость[38].
Тогда кредиторы вправе требовать перепродажи недвижимости с торгов, но для этого должны: 1) известить покупщика в месячный срок, считая со дня своего осведомления, о своем намерении; 2) гарантировать повышение цены хотя на 1/20 сравнительно с установленной в акте приобретения ценой. Обо всем этом извещается и продавец по известной форме[39].
Если кредиторы не отзовутся на декларацию покупщика, цена недвижимости остается фиксированной приобретательным актом, и приобретатель остается ответственным по всем тяготам и ипотекам лишь в размере суммы, которую он сам уплатил за недвижимость[40].
Если же перепродажа получит место, то она совершается по правилам о принудительном отчуждении[41]. Притязания личных кредиторов против должника не страдают вовсе от процесса очистки[42].
В связи с очисткой и транскрипцией установлено и выше отмеченное странное начало, что недвижимость переходит к приобретателю чистой от ипотек, пропущенных чиновником в извлечении, которое приобретатель истребовал от него по случаю транскрипции.
Потерпевшие кредиторы имеют ипотечное право лишь на удовлетворение из недоплаченной продавцу цены, а при отчуждении принудительном – из нераспределенной еще цены; сверх того они имеют регресс к чиновнику[43].
XII. Осуществление ипотеки в порядке принудительного отчуждения, регулируемое другим законом 11 brumaire, характеризуется опять уступчивостью традиционным правовым воззрениям.
Правда, оно быстрое, не знает эмиссии и т.п. мер, но оно допускает уже переторжку, расширяет круг случаев спаривания торгов и, что особенно странно, допускает ревиндикацию против адъюдикатария в течение общего 10-летнего срока давности, считая со дня транскрипции.
XIII. Закон VII г. подчиняет публицитету и отношения по собственности. Акты, которыми передается собственность на реальные и идеальные недвижимости, способные к ипотеке, подлежат транскрипции (в противоположность инскрипции ипотек) в реестры, ведущиеся в ипотечных бюро, по месту нахождения недвижимости[44].
Пока транскрипция не совершена, значащийся по ипотечным книгам собственник продолжает быть единственно легитимированным на всякого рода распоряжения недвижимостью, а не только на установление ипотек: и эти его распоряжения обязательны для незаписанного материального собственника недвижимости. Транскрипция же вызывает перемену легитимированной персоны для отношений оборота[45].
Для транскрипции предъявляются приобретательный акт и копия; на последней и делается отметка о совершившейся[46] транскрипции.
Таким образом, значение транскрипции слабее, чем значение инскрипции. Транскрипция не имеет значения для самого приобретения права собственности на недвижимость. Последнее приобретается уже до транскрипции, в силу соглашения сторон о том. Транскрипция же важна для отношений к третьим лицам.
И все же странно и неверно то, когда закон VII г. высказывает начало, что отчуждатель передает приобретателю право таким, каким оно было у самого отчуждателя[47]. Книжный собственник сам может и не иметь на вещь права, раз только отчудил его, но третьему лицу он передает право собственности, раз только последний совершил транскрипцию приобретательного акта.
XIV. Заключение. “Закон VII г. представляет собой результат сделки двух противоположных правительственных партий: романистов и цедулистов”.
Первые реставрировали в нем многие черты дореволюционного французского ипотечного права, проникнутого романистическими идеями, как законные ипотеки, привилегии; вторые отвоевали принцип публицитета и специалитета для всех ипотек и привилегий, но не без значительных уступок и притом пожертвовав всей новой организацией ипотеки на самого себя.
Идя на взаимный компромисс, творцы закона VII г. задались целью повторить идею Кольберовского эдикта, вернуться к праву nantissement и подчинить публицитету уже весь вотчинно-ипотечный оборот, “так как успех ипотечного режима не будет полным, пока самые отношения по собственности не будут подчинены режиму того же публицитета”. В этих целях и усвоили в законе VII г. транскрипцию, которая с 1790 г. заменила nantissement[48].
Закон VII г. воплощает значительную уступку революционного теоретизма декрета III г. практическим соображениям; он лишен той цельности, прямолинейной последовательности и яркости, которыми характеризуется декрет III г., но зато он обладает большей практичностью и более легкой осуществимостью, так как приспособляется к жизненным условиям и правовым традициям страны.
XV. Закон VII г. удерживал внешнюю организацию ипотечного дела лишь временно, впредь до пересмотра ее; такой пересмотр и дал в результате закон 21 ventose an VII[49].
Осуществление ипотечного дела вверяется, по этому закону, ведомству нотариально-крепостной части страны (la régie nationale de l’enrégistrement); это ведомство поручает выполнение задачи особым своим органам (receveurs de l’enrégistrement) на следующих основаниях.
В каждом округе (arrondissement) трибунала исправительной полиции учреждается бюро хранения ипотек; бюро находится в той же общине, в которой находится и трибунал. Но если в том округе трибунал гражданский и трибунал исправительной полиции находятся в разных общинах, то бюро хранения ипотек помещается там же, где и цивильный трибунал.
Ипотечные чиновники называются теперь proposés de la régie á la conservation des hypothèques. Обязанности их вытекают из существа их функций как ипотечных чиновников. Они пассивны при выполнении своих обязанностей, им не принадлежит право обследования сделок, записываемых в реестры бюро.
В легалитете не признавалось надобности во Франции, так как ипотечные установления совершали свое дело всегда на основании автентических актов. Едва ли, однако, нотариальный акт годился для того, чтобы быть основой, опасной по своим последствиям записи в ипотечную книгу.
По крайней мере, в других странах легалитет, присущий деятельности ипотечных установлений, не исключал автентического изготовления актов вотчинных сделок. В видах возмещения ущерба, проистекающего от неправильных действий чиновников для частных лиц, чиновники дают cautio, в недвижимостях, колеблющуюся между 20 т. – 100 т. ф. по областям, в зависимости от населенности последних.
Реестры вотчинно-ипотечные регулируются обычно со всей заботливостью; ведется реестр в хронологическом, крайне несовершенном порядке. Но для облегчения обозримости хронологического реестра чиновник ведет еще личный реестр, в который под именами владельцев обремененных недвижимостей записываются уже в извлечения те же акты ипотек, транскрипций и погашений со ссылкой на хронологический обстоятельный реестр.
Это род Hauptbuch, ведущийся по личной системе, немного более благоприятной для обозримости правоотношений по недвижимости, чем хронологическая система. Эта-то личная система и заменила примитивную предметную систему декрета III г. Она действует во Франции до сего дня[50].
XVI. Законы VII г. привились к жизни и оказали благотворное влияние на оборот. Лишь местами, особенно вследствие беспрерывных военных действий, введение их неоднократно откладывалось[51]. Часть этих мер относится уже к эпохе консульства.
[1] См., однако, Georges Rondel, цит. соч. о законе 9 mess.
[2] Находится у Duvergier, XI 16–29; 29–34.
[3] Art. 55.
[4] Декрет предполагает состав реестров готовым, т. I гл. I art. 3 вся гл. 6, весь II т.
[5] Art. 51.
[6] Art. 52, 53, 54.
[7] Art. 53.
[8] Art. 3.
[9] Art. 4 п. I.
[10] Eod. п. 2.
[11] Art. 4 п. 3.
[12] Eod. п. 4.
[13] Art. 1.
[14] Art. 3: “L’hypothéque ne prend rand et les priviléges sur les immeubles n’ont d’effet que par leur inscription”…
[15] Art. 16.
[16] Eod.
[17] Art. 17.
[18] Art. 17 п. 1.
[19] Art. 17 п. 2.
[20] Art. 18.
[21] Art. 21.
[22] Art. 22.
[23] Eod.
[24] Art. 12, 13.
[25] Art. 29.
[26] Art. 26: “Jusque lá (до записи приобретения собственности в ипотечный реестр) ils (les actes translatifs) ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur, et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente”; впрочем, art. 53: “Au moyen de la responsabilité prononcée par l’art. précéd., l’immeuble à l’égard duquel le conservateur aurait omis une ou plusieures des charges inscrites en demeure affranchie dans les mains du nouveau possesseur” …
[27] Art. 6–8.
[28] Art. 9–10.
[29] Art. 1.
[30] Art. 14 другого закона 11 brum.
[31] Art. 19.
[32] Art. 14.
[33] Art. 25.
[34] Art. 23 п. 1.
[35] Eod. п. 2.
[36] Art. 28, art. 15: “La vente soit volontaire, soit forcée, de l’immeuble grevé, ne rend point exigibles les capitaux aliénés ni les autres créances non échues”. Приобретатель и адъюдикатарий пользуются теми же сроками для уплаты по ипотечным требованиям, как и предшественники-собственники.
[37] Art. 30 в совокупности с art. 64.
[38] Art. 30.
[39] Art. 31.
[40] Art. 32.
[41] Art. 33.
[42] Art. 36.
[43] Art. 53.
[44] Art. 26 п. 1.
[45] Eod. п. 2. Ср. art. 53.
[46] Art. 27.
[47] Art. 28.
[48] См. Besson, стр. 93–97, Rondel, стр. 168 и след.
[49] Duvergier, XI 179.
[50] Правда, и она имеет одну удобную сторону, именно при мелком землевладении она сберегает издержки на ведение ипотечного листа, и после мы увидим, что даже в Германии одно время готовы были усвоить ее; но не усвоили за недостатком обозримости, ей свойственным, а этот недостаток превышает выгоды от ее дешевизны.
[51] См. ряд мер у Duvergier, XI 72, 159, 283; XII 20, XIV 62 и др.
