Средние века в экономической жизни Западной Европы могут быть характеризуемы в общем и целом как эпоха натурального хозяйства. Право вещное делится там на две резкие половины: право недвижимостей и право движимостей. Главное богатство народов состояло тогда, по общему правилу, в недвижимостях. Главный промысел народа составляло сельское хозяйство.
Владение землей было “вечным владением”. Отчуждение земли было редким явлением. И когда отчуждение имело место, оно являлось событием не только для семьи отчуждателя и приобретателя, но и для общины и для государства. Обладание землей было основанием целого ряда политических прав и обязанностей.
Отчуждение земли было связано согласием или даже участием третьих лиц – родственников, соседей, общинников, ленного господина или даже главы государства. Все это налагало на землевладение печать неподвижности и устойчивости, а право недвижимостей – печать громоздкости правовых организаций и обеспеченности отношений[1].
Залог недвижимости в ср. века по бытовому своему значению почти что равнялся отчуждению недвижимости. По общему правилу заложенная недвижимость переходила в пользование и владение кредитора, а в случае просрочки уплатой долга – поступала без дальнейшего и в распоряжение кредитора.
Лишь с течением времени появились другие организации реального кредита, значительно и существенно отличные от условного отчуждения недвижимости кредитору.
И этот строй мы наблюдаем на пространстве всей Западной Европы.
Но этот строй был только правилом, из которого с течением времени получились исключения, именно в хозяйственной и правовой жизни городов. Средневековые города пришли постепенно не только к денежному, но, в известной мере, и к кредитному хозяйству.
Значительные из них, как, например, гензейские города – Гамбург, Бремен, а также и многие другие (прирейнские и т.д.) стали постепенно и значительно отличаться строем своего хозяйства от провинции, именно – значительным гражданским оборотом, значительной быстротой последнего и усиленной потребностью в кредите.
Отсюда и правовая организация вотчинно-ипотечного оборота в городах несколько отличается от таковой же для провинции.
[1] Право недвижимостей нами не затрагивается вовсе, хотя в нем и можем отметить совершенно обратные черты уже для ср. веков, именно: крайнюю упрощенность отношений, содействующую легкости оборота, при малой обеспеченности отношений.
