I. Понятие об имущественном найме. Имущественным наймом называется договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой временное пользование своей вещью. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляют, по мнению закона, существенные принадлежности этого договора (т.X, ч.1, ст.1691).
Хотя в общежитии и законодательстве для обозначения рассматриваемого договора употребляются различные выражения, как наем, аренда, прокат, снятие, оброчное пользование, кортомное содержание, но различия эти не имеют юридического значения. Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail а loyer), наймом сельских земель (bail а ferme), наймом скота (bail а cheptel), как это принято во французском праве.
1. Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право собственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнаруживается из ее экономического назначения. Содержанием своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности.
2. Предоставляется пользование только временное. Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время. Своей срочностью имущественный наем отличается от пожизненного пользования, хотя различие между ними, еще более существенное, заключается в том, что одно отношение абсолютное, а другое – относительное.
3. Отдавать внаем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые, как одушевленные, так и неодушевленные, животных, у древних – рабов. Впрочем, наш закон, по исключению, называет наймом и предоставление права рыбной ловли, и права сборов с городских весов (т.X, ч.1, ст.1710, изд.1900 г., прим.), хотя в действительности здесь нет найма. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности: например, съестные припасы можно занять, но не нанять.
Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма например, нельзя говорить о найме денег. Так как имущественный наем имеет своим содержанием предоставление другому пользования, то он предполагает право пользования в лице отдающего внаем, следовательно, этот договор может быть заключен собственником и пожизненным пользователем.
4. Признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за предоставленное пользование. Этот признак настолько существен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду (т.X, ч.1, ст.2064, прим.). Вознаграждение чаще всего выражается в форме денег, но это не составляет необходимости. Плата может быть определена известной частью произведений, собранных с нанятой земли. Такое явление замечается в России при найме земель исполу: крестьянин, нанимая известное число десятин, обязывается отдать землевладельцу половину или иную часть собранных снопов.
Даже более – вознаграждение может быть выражено в известных личных услугах: например, крестьяне за наем нескольких десятин обязываются собрать хлеб с прочих десятин или скосить луга. Особую форму вознаграждения составляет известный нашему законодательству “наем из выстройки”. Наниматель за пользование в течение известного числа лет отданной ему внаем землей обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника (т.X, ч.1, ст.1697), причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя (кас. реш. 1904, N 54).
II. Совершение договора. В договоре имущественного найма, называемого также арендой, когда наем касается земли, – контрагентами являются: a) хозяин, т.е. лицо, отдающее внаем, и b) наниматель или арендатор, т.е. лицо, приобретающее право пользования по договору. Из вещей, которые по своей природе могли бы быть отданы в наем, некоторые исключаются силой законодательного постановления. Так, внутренние, монастырские и церковные здания не могут быть отдаваемы внаем под торговые и трактирные заведения (т.X, ч.1, ст.1711). Определение срока найма предоставляется соглашению сторон, но относительно недвижимости он не может превышать, по общему правилу, 12 лет (т.X, ч.1, ст.1692).
Устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд. Договор, в котором условленный срок превысит законный, не становится оттого недействительным, но превращается в бессрочный по достижении предельного законного срока. Может быть, 12-летний срок, особенно в области сельского хозяйства, представляется несколько кратким, но нельзя, по принципу целесообразности, уничтожать значение законного срока допущением соглашения, по которому арендный контракт, по истечении 12 лет, давал бы право арендатору возобновлять своей волей силу договора еще на 12 лет (кас. реш. 1884, N 2; 1905, N 9).
Из общего 12-летнего срока законодательство наше допускает множество исключений, имеющих совершенно случайный характер, из которых укажем важнейшие. В некоторых случаях закон устанавливает еще более краткий срок: a) в западных губерниях церковные участки православных приходов, пахотные и сенокосные, дозволяется отдавать в аренду сроком не более одного года (т.IX, ст.453, прил., ст.29, п.1); b) запасные майоратные земли могут быть отдаваемы в аренду сроком не более 6 лет (т.X, ч.1, ст.504). Напротив, в других случаях закон устанавливает более продолжительные сроки:
a) в окрестностях обеих столиц, на 25-верстном расстоянии от них, разрешается пустопорожние земли, хотя бы и родовые, отдавать под устройство дач на срок до 30 лет;
b) благоприобретенные пустопорожние земли дозволяется отдавать в аренду на срок до 30 лет, когда предлагается устроить на них фабрики или заводы;
c) удельные земли, угодья и оброчные статьи можно отдавать в аренду на срок до 36 лет;
d) в пределах Ялтинского уезда (Таврической губернии) разрешается отдавать внаем частные земли на сроки до 90 лет (т.X, ч.1, ст.1693);
e)казенные земли под разные хозяйственные заведения могут быть сданы в аренду сроком от 24 до 99 лет (т.XII, ч.2, Устав сельскохозяйственный, ст.28, прил., ст.2);
f) по Закону 23 мая 1896 г., казенные земли могут быть сдаваемы частным лицам на 99 лет под устройство дач;
g) договоры об арендовании земель под устройство подъездных путей могут быть заключаемы на сроки до 60 лет (т.XII, ч.1, по прод. 1893, ст.2).
В законе содержится (т.X, ч.1, ст.1693) еще исключение, которое может превратиться в общее правило, если принять толкование практики: условия на отдачу помещиком в аренду состоящих в его распоряжении земель могут быть заключаемы на срок не свыше 36 лет. Если это положение отнести ко всем землям, которые составляли помещичью землю (кас. реш. 1882, N 85), то изъятие получит большие размеры, но закон говорит не об объекте сделок, не о бывших помещичьих землях, а о субъекте, о помещике, а таковых, с точки зрения действующего законодательства, в настоящее время не существует.
Форма договора имущественного найма различается, смотря по нанимаемым вещам. 1) Наем движимых вещей совершается, по общему правилу, словесно (т.X, ч.1, ст.1700). В виде исключения требуется письменная форма для найма речных и морских судов. 2) Наем недвижимостей, по общему правилу, совершается письменно (т.X, ч.1, ст.1700). В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков в городе (т.X, ч.1, ст.1702), но наем загородной дачи для летнего пребывания требует письменной формы (кас. реш. 1872, N 550). В нашей практике возникают иногда сомнения по вопросу, какого рода вещи, движимые или недвижимые, являются предметом договора.
Один из весьма частых договоров – аренда фруктового сада, так называемое снятие сада. По мнению нашей практики, если договором предоставлено не арендное пользование садом с землей, а только снятие фруктов в саду, то такой договор не может быть признан относящимся к недвижимости (кас. реш. 1870, N 588). Существует еще особая форма аренды в сельском быту. На наем крестьянами земель у помещиков (?), между собой и у посторонних лиц, на сроки не свыше 3 лет, на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, на сумму не свыше 300 рублей (количество ежегодной платы – кас. реш. 1882, N 64), могут быть заключаемы словесные договоры, с внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу сделок и договоров при волостном правлении (т.X, ч.1, ст.1700).
Договор найма недвижимости, если он будет заключен с получением или назначением к получению арендных денег вперед более чем за год, должен быть свидетельствуем в тех установлениях, которым поручено совершение крепостных актов, с тем чтобы на арендованное имение было наложено запрещение, по количеству взятой вперед суммы, а при несоблюдении этой формальности договор найма признается со стороны закона недействительным (т.X, ч.1, ст.1703).
III. Обязанности хозяина. Договор имущественного найма – один из наиболее важных в бытовом отношении. Он подлежит всевозможным видоизменениям, смотря по условиям и заведенному порядку, действующему в данной местности. Однако среди этих разнообразных черт могут быть замечены некоторые основные.
1. На хозяине лежит прежде всего обязанность предоставления нанятой вещи. Он обязан сдать ее нанимателю в том виде, как это было условлено, а за отсутствием особого соглашения – как это вытекает из цели найма. Так, например, если нанята верховая лошадь, то нанимателю не может быть предложена простая выездная лошадь; нанявшему квартиру для жилья не может быть предоставлена лавка. Вещь должна быть вообще пригодна и приспособлена к пользованию, квартира должна соответствовать обычным требованиям, должна быть не слишком холодна и сыра, снабжена всеми необходимыми приспособлениями. При найме земли хозяин обязан передать арендатору и все сельскохозяйственные строения, насколько они необходимы для эксплуатации имения. Отсутствие тех или других существенных условий в нанимаемой вещи, делая недостижимой цель договора, дает право нанимателю отказаться от принятия предлагаемой ему вещи и отступиться от договора (см. кас. реш. 1895, N 14).
Возможен случай, когда хозяин, вопреки договору, откажется предоставить нанятую вещь. Каковы в этом случае права нанимателя? Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора.
Наша практика смотрит иначе на этот вопрос: “В случае непередачи нанимателю собственником отданной внаем вещи наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть передано только известным лицом, а имение, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника” (кас. реш. 1880, N 118). Однако ошибочное утверждение, будто здесь дело идет не о действии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачей нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма.
Неправильность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи нанятой вещи другому лицу наниматель не может требовать судом выдачи (кас. реш. 1879, N 129), хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкновение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и наниматель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим (кас. реш. 1880, N 118).
2. Хозяин обязан поддерживать вещь в надлежащем состоянии, т.е. соответственно первоначальной цели. Он должен исправлять все существенные повреждения, происшедшие не по вине нанимателя например, когда град выбивает окна или печь становится негодной для топки. Даже если вред причинен посторонним лицом, то он падает на хозяина, так как тяжесть убытка всегда ложится на собственника. Поправки, крайне необходимые, могут быть сделаны самим нанимателем в счет платы.
IV. Обязанности нанимателя. 1. Пользование нанятой вещью со стороны нанимателя должно быть сообразно экономическому назначению вещи. Если, например, нанимается земля для сельского хозяйства, для посева и жатвы, то арендатор не вправе заниматься добыванием минералов и устроить завод. Если нанято помещение для квартиры, то наниматель не может устраивать в нем аптеку или фруктовый погреб; если нанята выездная лошадь, то наниматель не вправе обращать ее на сельские работы. Уклонение при пользовании от назначения вещи, соединенное с порчей вещи, обязывает нанимателя к возмещению ущерба.
2. Пользуясь вещью сообразно условию и назначению вещи, наниматель обязан предупреждать повреждения, возможные при неосторожном обращении с вещью. Он должен иметь в виду необходимость по окончании срока договора возвратить вещь в том же состоянии, в каком она была принята. Правда, закон наш склонен относить ответственность нанимателя за ущерб, за порчу и за саму гибель предмета найма к случайным принадлежностям сделки (т.X, ч.1, ст.1691), обязанность хранить вещь от пожара готов поставить в зависимость от особого соглашения (т.X, ч.1, ст.1707), но Сенат совершенно правильно признал, что такая ответственность нанимателя должна быть, по существу договора найма, подразумеваема и там, где она положительно не выговорена (кас. реш. 1903, N 12).
Арендованная для целей сельского хозяйства земля должна быть своевременно удобряема, чтобы не истощались ее производительные силы; нанятая квартира должна быть надлежаще отапливаема, чтобы не завелась в ней сырость. Повреждение, причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, а действием самого нанимателя, должно быть восстановлено за его счет. Если движимая вещь, взятая внаем, будет испорчена, то она отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену той вещи (т.X, ч.1, ст.1708).
3. Так как имущественный наем представляет собою договор возмездный, то на нанимателе лежит обязанность вознаграждения в виде наемной, прокатной или арендной платы. Платежи эти, по условию, могут быть вносимы вперед или по окончании пользования или, чаще всего, периодически, в течение всего пользования. При опущении в договоре высоты вознаграждения она определяется местным заведенным порядком. Раз установленный размер платы не может быть ни повышен, ни понижен в течение всего договорного срока по крайней мере, наше законодательство не дает права на понижение арендной платы вследствие неурожая, как это принято во Франции.
Напротив, у нас закон решительно постановляет, что наниматель не может отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием срока (т.X, ч.1, ст.1705). Так, Сенат разъяснил, что перевод по службе из одного места в другое не освобождает чиновника от обязанности уплатить всю наемную плату до условленного срока (кас. реш. 1894, N 99; 1907, N 76). В случае невозможности пользования вещью по причине случайной или по вине хозяина, наниматель освобождается от обязанности платить долее того времени, до которого возможно было пользование, например в случае экспроприации или пожара дома. Просрочка со стороны нанимателя не дает права хозяину требовать платежа законной неустойки.
V. Перенаем. С бытовой точки зрения договор имущественного найма носит личный характер: если для нанимателя главный интерес сосредоточивается на удобстве помещения, то для хозяина личность нанимателя играет не последнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с нанятой вещью. Поэтому он не может быть принужден терпеть, чтобы на место его контрагента стало другое лицо, – другими словами, арендатор не может передавать во всей целости свое право по имущественному найму.
Если же при совершении договора или впоследствии хозяин дает свое согласие на уступку нанимателем своего права, тогда прежний наниматель выбывает из отношения и уступает свое место новому, на которого и падает вся ответственность. Хозяин только от него может требовать вознаграждения и возмещения ущерба, хотя бы вред был причинен вещи при первом нанимателе. Если же хозяин своего согласия на замену не давал, то самовольная передача прав по найму (перенаем) не имеет для него значения и ответственным лицом перед ним продолжает быть прежний наниматель.
VI. Поднаем. Если наниматель не может самовольно передавать своего права, то, может быть, за ним следует признать возможность осуществить свое право посредством предоставления другим пользования нанятой вещью за известное вознаграждение? Вопрос идет о допустимости сублокации, которая могла бы быть переведена на русский язык словом “поднаем”. Известное лицо арендует большое количество земли, целое имение и потом раздает крестьянам в обработку, на основании договора найма, по нескольку десятин; известное лицо нанимает квартиру и потом отдает жильцам по комнате, – в этих случаях основное отношение по найму осложняется дополнительными отношениями по найму, активный субъект по главному договору становится пассивным по дополнительным.
Следует полагать, что поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранит его возможности. Допущенное в договоре право перенайма, как более обширное право, предполагает возможность поднайма. Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится, таким путем, лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что, в силу такого поднайма, контрагентом хозяина остается прежний наниматель, который один несет на себе ответственность.
Хозяин не имеет никакого отношения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора. Они не могут требовать от него каких-либо поправок или приспособлений или вообще ссылаться на главный договор. Он же, в свою очередь, не вправе требовать от них платы, хотя бы его контрагент и обнаружил неаккуратность. Возмещения же причиненных ими убытков он может требовать или от своего нанимателя на основании договора, или же от виновника ущерба на основании правонарушения.
VII. Прекращение договора найма. Помимо взаимного соглашения, способного прекратить вообще всякий договор, имущественный наем прекращается по следующим причинам:
1. Наиболее частым случаем прекращения имущественного найма является истечение срока договора. После этого момента контрагенты могут безмолвно возобновить действие договора, т.е. продолжать наемные отношения на прежних условиях, но такой договор уже будет бессрочным и может быть прекращен каждой стороной во всякое время. По истечении срока найма наниматель обязан немедленно возвратить предмет пользования, очистить квартиру, иначе оставление за собой пользования будет принято за продолжение отношения, а следовательно, и обязывает к дальнейшим платежам. Сенат признал, что невыезд нанимателя из квартиры вследствие постигшей его болезни к условленному договором сроку освобождает нанимателя от всяких превышающих плату за квартиру денежных взысканий в виде неустойки (кас. реш. 1900, N 62).
2. Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собой прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается – все равно, по какой бы причине ни погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с той только разницей, что вина контрагента обязывает его к возмещению причиненного ущерба. Такое же значение имеет и существенное повреждение вещи, делающее ее неспособной служить той цели, ввиду которой заключен был договор. Но частное повреждение, не имеющее такого существенного значения, не прекращает договора, а создает обязанность для хозяина исправить вещь.
3. Основанием для прекращения имущественного найма служит неисполнительность одной стороны. Так, например, если наниматель не вносит периодических платежей, хозяин имеет право требовать расторжения договора. Если хозяин отказывается поддерживать нанятую вещь в том состоянии, в каком она находилась при совершении договора, то наниматель, ввиду невозможности осуществления права, может требовать освобождения его от лежащих на нем обязанностей. Обобщая случаи возможного прекращения аренды вследствие неисполнительности, Сенат выставляет в виде общего начала – “когда неисполнением договора поражается самая сущность оного” (кас. реш. 1899, N 78). Если наниматель произвольно и без достаточных оснований оставляет нанятую вещь, то он все же продолжает быть связанным договором и обязывается внести все платежи, следуемые до истечения условленного срока (т.X, ч.1, ст.1705).
4. Одним из наиболее важных в бытовом отношении и в то же время спорных вопросов является тот, какое значение имеет для силы договора имущественного найма отчуждение нанятой вещи. Может ли новый приобретатель не признавать договоров, заключенных прежним собственником, и настаивать на выселении нанимателей или же эти договоры продолжают быть обязательными для него, как преемника, до истечения условленного срока?
Для решения этого вопроса с теоретической точки зрения следует иметь в виду: a) что имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре, b) что нанимателю принадлежит не вещное право, которое бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие, в данном случае – на предоставление пользования вещью и на поддержание ее в надлежащем состоянии, c) что относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника, d)что последний не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому и не может быть обязанным к какому-либо действию. Принимая в соображение все эти обстоятельства, а также, что из общих начал обязательственного права положительным законодательством не сделано исключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя.
Однако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые, при таком последовательном проведении юридических начал, могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. Конечно, если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке.
Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую. Наниматель, понятно, мог бы оградить свой интерес косвенно установлением значительной неустойки, которая бы удерживала собственника от нарушения договора и от несвоевременного отчуждения нанятой вещи. На случай упущения договорной неустойки законодатель мог бы взять на себя задачу установить законную неустойку в форме определенного процента с общей суммы вознаграждения за наем. Это облегчило бы необыкновенную трудность доказывания размера убытка, причиняемого неожиданным прекращением договора, и останавливало бы произвол хозяина.
Борьба между юридической логикой и запросами жизни отражается на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом. Некоторые законодательства решительно становятся на сторону арендаторов и признают безусловную обязательность арендных договоров для нового приобретателя вещи, как, например, французское право (Code N ap., § 1743); не столь решительно высказывается Итальянский кодекс (§ 1597 и 1599). Испанский же кодекс 1888 года, вообще верный началам французского права, в этом вопросе становится на противоположную точку зрения и постановляет, что покупщик арендованного имения вправе признавать аренду, прекращенную в момент совершения купли-продажи, если противоположное не установлено в сделке (§ 1571).
Такое же колебание, какое замечается в романских законодательствах, обнаруживали и германские законодательства, издавна разделявшиеся на две группы, из которых одна признавала положение Kauf bricht Miethe “Приобретение (покупка) нарушает аренду (нем.)”, а другая придерживалась положения Kauf bricht nicht Miethe “Приобретение (покупка) не нарушает аренду (нем.)”. Так, в Пруссии Закон 5 мая 1872 г. признал силу арендных договоров при переходе арендованной вещи к новому приобретателю; напротив, Австрийское уложение (§ 1095 и 1120) оставляет неприкосновенными арендные договоры только под условием отметки в ипотечных книгах. Общегерманское уложение, после некоторых колебаний, разрешило этот вопрос в пользу интересов нанимателя (§ 571). Швейцарское обязательственное право возлагает на приобретателя обязанность признавать силу за арендными договорами только тогда, если он изъявил на то свое согласие при купле-продаже (§ 314).
Наше законодательство не разрешает настоящего вопроса, хотя и не дает основания признавать за правом нанимателя вещного характера, приобретение которого соединяется с соблюдением крепостной формы. Правда, закон говорит, что хозяин не вправе отказать нанимателю до наступления срока найма, хотя бы кто предлагал большую цену (т.X, ч.1, ст.1705). Но эта статья должна быть понимаема в том только смысле, что договор имущественного найма не может быть прекращен односторонней волей хозяина без возмещения ущерба, и притом не вправе отказывать хозяин, т.е. контрагент, а не новый собственник (кас. реш. 1871, N 848).
В пользу сохранения силы за арендными договорами приводят ст.521, т.X, ч.1, по которой собственник, несмотря на то, что его вещь находится по законно совершенным актам во временном отдельном владении постороннего лица, может, однако же, уступить или передать принадлежащее ему право собственности на эту вещь, впрочем, не стесняя тем прав отдельного владения. Но под отдельным владением нельзя понимать наемное содержание, потому что отделение V, где помещена приведенная статья, имеет в виду владение в собственном смысле, как существенную часть права собственности. В Уставе гражданском есть постановление, в силу которого при продаже имущества с публичного торга арендные договоры сохраняют свою силу, если были заключены до получения повестки и до обращения на него взыскания (ст.1099). Но этот отдельный случай не устанавливает общего правила.
Судебная практика довольно устойчиво придерживается положения, что арендный договор и при отчуждении вещи сохраняет свою силу до назначенного в нем срока, хотя бы он и не был известен приобретателю (кас. реш. 1905, N 50). Таким образом, договору имущественного найма придается вещное свойство, делающее его способным выдержать борьбу с правом собственности. Однако и сама практика далеко не твердо стоит на принятой ею точке зрения.
Признавая, с одной стороны, что арендный договор и при продаже вещи сохраняет свою силу до назначенного в нем срока (в отношении, конечно, нового собственника, а не прежнего, что само собой разумеется), Сенат, с другой стороны, считает арендные договоры, заключенные продавцом, обязательными для покупщика только тогда, когда договор был облечен в форму, при которой существует предположение, что договор был известен новому приобретателю (кас. реш. 1879, N 129); арендные договоры необязательны для покупщика и в том случае, если вещь не была еще передана в пользование (кас. реш. 1877, N 83); при продаже имения с публичных торгов для приобретателя необязательны договоры арендные, не предъявленные ни при его описи, ни при торге, а потому ему неизвестные (кас. реш. 1898, N 8).
