Запродажей называется договор, в силу которого стороны обязываются заключить в известный срок договор купли-продажи относительно определенного предмета и по условленной цене.
1. Из этого определения видно, что запродажа представляет собой предварительный договор о заключении другого договора. Потребность в нем вызывается существованием препятствий к заключению того договора, который предполагается в будущем, вследствие отсутствия каких-либо условий, необходимых для его заключения. С изменением впоследствии обстоятельств откроется возможность заключить главный договор. Исторически договор запродажи вызван невозможностью совершить куплю-продажу на недвижимости, находящиеся под запрещением. Причиной заключения запродажи может быть также отсутствие в данный момент права собственности, которое необходимо для купли-продажи, или ожидаемое появление вещи в будущем.
2. Хотя закон наш определяет запродажу как договор, в силу которого одна сторона обязывается продать другой вещь (т.X, ч.1, ст.1679), но несомненно, что запродаже присуща двусторонность. Закон, по-видимому, выразился неточно, так как в последующих своих определениях устанавливает обязанности для обеих сторон.
3. Закон считает существенным указание срока, в который стороны обязываются заключить договор купли-продажи (т.X, ч.1, ст.1679, 1682). Однако закон не связывает упущение срока с недействительностью запродажи, и потому отсутствие в запродажном договоре срока должно быть толкуемо в том смысле, что каждый из контрагентов вправе потребовать совершения купли-продажи во всякое время. Срок может быть установлен не только календарным днем, но и поставлен в зависимость от наступления известного события.
4. При совершении запродажи определяется и сама цена, за которую вещь должна быть продана (т.X, ч.1, ст.1679), иначе произвольным назначением цены лицо запродающее могло бы превратить в ничто право приобретателя.
Из сказанного обнаруживается некоторое отличие запродажи от купли-продажи, с одной стороны, и поставки с другой. От купли-продажи запродажа отличается, по мнению практики, тем, что проданная вещь поступает немедленно в собственность покупщика, а по договору запродажи сохраняется право собственности на запродаваемую вещь (кас. реш. 1867, N 72). Было уже указано, что совершение купли-продажи не соединяется с немедленным переходом права собственности, который стоит в зависимости от передачи.
Поэтому отличительный признак между куплей-продажей и запродажей следует искать в другом обстоятельстве. Купля-продажа предполагает непременно право собственности на вещь, тогда как для продажи закон такого условия не установляет. Поэтому запродана может быть вещь чужая, вещь, еще не существующая. От поставки запродажа отличается определенностью вещи, характеризуемой видовыми, а не родовыми признаками. По этим двум признакам, отсутствию права собственности и определенности вещи, так называемая продажа будущего урожая или сенокоса должна быть признана запродажей.
С точки зрения законодательной политики договор запродажи, составляющий особенность русского законодательства, и при этом не особенно давнего происхождения (XVIII века), является совершенно излишним в системе договоров. Запродажа могла бы иметь оправдание, если бы купля-продажа устанавливала переход права собственности в силу одного соглашения. Но этого нет в настоящее время. Для недвижимостей, для которых этот договор отстаивается некоторыми, достаточно будет разграничение договорного элемента в купле-продаже от вещного элемента при внесении в ипотечные книги.
Договор запродажи, все равно, касается ли он недвижимости или движимости, требует письменной формы (т.X, ч.1, ст.1683), так называемой запродажной записи, отсутствие которой устраняет возможность свидетельских показаний. Но закон вовсе не настаивает на нотариальной форме, и запродажа, совершенная домашним порядком, будет вполне действительна (кас. реш. 1876, N 362).
Исполнение по договору запродажи состоит в совершении в установленный срок договора купли-продажи на тех условиях, какие были указаны в предварительном договоре. Назначенный в договоре запродажи срок относится вообще к совершению акта купли-продажи, следовательно, к начальному моменту, а не непременно к моменту учреждения купчей старшим нотариусом (contra кас. реш. 1875, N 794). Как и всякий договор, запродажа дает право каждому из контрагентов требовать от другого совершения договора, но не принуждать его к тому. Поэтому уклонение от совершения купли-продажи может повлечь за собой ответственность, условленную договором, платеж неустойки, потерю задатка, а также обязанность возместить весь ущерб, причиненный неисполнением (кас. реш. 1871, N 378).
Договор запродажи прекращается, помимо исполнения, по следующим причинам: a) с истечением условленного срока запродажа теряет свою силу по отношению к обязанности контрагентов заключить договор купли-продажи (т.X, ч.1, ст.1682), но сохраняет еще свое значение и после этого срока, насколько вопрос касается определенных запродажей последствий); b) если к условленному сроку не будет приобретено право собственности, то и договор купли-продажи не может быть исполнен, но это обстоятельство не освобождает от ответственности за неисполнение; c) такое же последствие влечет за собой гибель запроданной вещи или непоявление ожидавшейся вещи: например, если жучок выел посев или солнце сожгло траву, и так как невозможность исполнения наступает по причинам, не зависящим от воли контрагентов, то договор прекращается, освобождая стороны от всякой ответственности.
Для договора запродажи недвижимости закон наш устанавливает специальные положения о задатке, которые не могут иметь применения к другим договорам и к запродаже движимых вещей. Условие о задатке может быть включено в запродажную запись, но оно может быть выражено и в особом акте, задаточной расписке (т.X, ч.1, ст.1685). Задаточная расписка должна содержать в себе: a) указание времени ее выдачи, b) определение условий договора, который обеспечивается задатком, т.е. купли-продажи или запродажи, c) обозначением срока, в который стороны обязываются заключить договор и который не должен превышать одного года (т.X, ч.1, ст.1686).
Если стороны в установленный срок или, если срок не был установлен в течение года, со времени выдачи расписки не совершат предположенного договора, то с этого момента начинается течение давности для силы задатка. В течение года от указанного момента каждый из контрагентов вправе настаивать на законных последствиях условия о задатке. 2) Если от совершения договора откажется сторона, которая должна быть продавцом, или если невозможность исполнения наступит по ее вине, то она обязывается возвратить полученный задаток в двойном количестве.
Очевидно, что мы имеем здесь дело не с задатком в собственном смысле, а с законной неустойкой. Если договор не будет заключен по вине стороны, которая должна была стать в положение покупщика, то она теряет выданный ею задаток в пользу другого контрагента. Понятно, что когда наступают условия для прекращения запродажи без вины кого-нибудь из контрагентов, то стороны возвращаются в то имущественное положение, в котором они находились бы без договора, т.е. задаток возвращается.
