На всем пространстве западной России, а также в Новороссийском крае, весьма распространено отношение, издавна установившееся в этих местах и известное под именем чиншевого права. Под этим именем понимается вещное право наследственного пользования чужой землей, под условием взноса платы в определенном раз навсегда размере. Объектом чиншевого права является как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что оно, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер (кас. реш. 1877, N 109).
Чиншевое пользование землей в губерниях, принадлежавших к составу Царства Польского до присоединения их к России, сложилось исторически. Одинаковые исторические условия создают одинаковые юридические отношения. Наследственное пользование было известно Риму под именем эмфитевзиса, оно составляло распространенное явление в средневековом обществе. Нельзя отрицать, что римское право, которое пользовалось большим авторитетом в Польше, могло, через германское посредство, повлиять на склад поземельных отношений. Само название института представляет собой исковерканное латинское слово census “Оценка (имущества римских граждан) (лат.)” (census, Zins, чинш).
Крупная поземельная собственность сосредоточилась в руках немногих фамилий, принадлежавших к высшему классу. Это обстоятельство вызвало, как и всегда, потребность в рабочих силах. Привлечение рабочих возможно было только на условиях наследственного пользования, потому что такой способ эксплуатации земли представлял обоюдные выгоды. Чиншевнику обеспечивалась постоянная оседлость, возбуждался интерес к лучшей обработке земли, к созданию сельскохозяйственных строений, так как он знал, что все его достояние перейдет не к чужому, а к собственным детям.
Для собственника выгода состояла в том, что земля не истощалась, как это бывает при временном арендном пользовании, а напротив, удобрялась, лес сберегался, строения не разрушались, а поддерживались. Чиншевые отношения складывались в Западном крае с XIV столетия, когда Польша и Литва были еще раздельны. Продолжаясь в течение нескольких веков, чиншевое пользование окрепло особенно в конце XVIII столетия, когда установилась безопасность от хищнических набегов крымских татар и открылись новые места для заселения. С движением поселенцев в Новороссийский край, для землевладельцев возникла опасность остаться без рабочих рук. Поэтому они готовы были согласиться на какие угодно условия, лишь бы сохранить на своей земле чиншевиков. Низкий чинш и прочность права послужили к задержанию населения.
Присоединяя к России часть Царства Польского в конце XVIII столетия, русское правительство обеспечило жителям этих мест неприкосновенность их имущественных прав, сложившихся под силой местных законов и обычаев. Хотя Указом 25 июля 1840 года действие общих законов Империи распространено и на западные губернии, но по Общему правилу, подтвержденному в указе, права, приобретенные на прежних законах, должны были сохранить свою силу и на будущее время. Следовательно, чиншевые отношения, сложившиеся до 1840 года, не возбуждали никаких сомнений. Вопрос был поставлен относительно возможности установления вновь подобных отношений, не встречают ли они препятствия в общем русском законодательстве.
Дух русского права едва ли говорил в пользу такой возможности, если принять во внимание запрещение бессрочной аренды, субституций, несимпатию ко всяким ограничениям и сервитутам. Однако законодатель сам высказался позднее в противоположном смысле. Положение 9 июня 1886 года о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях западных и белорусских признало, что до 1876 года чиншевое пользование могло возникать (т.IX, Основное приложение, ст.669). Цель этого закона состояла в прекращении чиншевых отношений, как спутывающих и обесценивающих поземельную собственность. Но вместе с тем он содержит в себе крупную юридическую ошибку: признав силу за чиншевыми отношениями, установившимися до 1876 г., закон отвергает возможность их установления с 1876 г. без всяких причин, при совершенном равенстве условий.
Закон 1886 года, по соображениям политическим, с целью ослабить поземельную зависимость низшего класса, главным образом, от польских помещиков, решил ликвидировать установившиеся чиншевые отношения. В течение 3 лет (до 1889 г.) чиншевикам и собственникам предоставлялось добровольно согласиться о прекращении чиншевого пользования: 1) посредством выкупа собственником чиншевого права, или 2) приобретением чиншевиком в собственность чиншевого участка, или же 3) заменой чиншевого пользования арендой (ст.676). С 1889 г. сельские чиншевики приобретают в собственность признанные за ними чиншевые земли посредством обязательного, при содействии правительства, выкупа всех лежащих на земле повинностей (ст.679). Для этого требуется, конечно, предварительное установление наличия чиншевого права, что представляется далеко не легким ввиду неформального характера таких отношений.
Однако этот закон, направленный к уничтожению чиншевого пользования, не устранил в действительности вопроса о чиншевом праве. Во-первых, он касается только сельских чиншевиков, тогда как городские чиншевики представляют также весьма значительный класс (кас. реш. 1889, N 131). Во-вторых, чиншевые отношения могут возникать вновь, если не в Западных губерниях, то в других местах. Примером этого служит Новороссийский край.
Закон 1886 года, признавший возможность возникновения чиншевых отношений после 1840 года, тем самым разрешил вопрос о соответствии чиншевого права духу русского права, следовательно, устранил препятствие для возникновения чиншевых отношений в любом месте русского государства. Да и Сенат, рассматривавший дело о чиншевом праве в Новороссийском крае, косвенно выразил возможность его возникновения вновь, вопреки Закону 1886 года. Чиншевое право может возникать даже в тех местностях, из которых законодатель имеет в виду изгнать его, потому что закон не поставил препятствия к возникновению подобных прав. Поэтому-то чиншевое право, несмотря на Закон 1886 года и даже благодаря ему, не утратило своего интереса для русского юриста.
Чиншевые отношения в свое время устанавливались по письменным и словесным сделкам, и потому доказательствами этого права могут служить не только документы (учредительные акты, расписки о получении чинша, акты о переходе права), но и свидетельские показания, дознание через окольных людей. Однако для признания чиншевых прав, возникших после 1840г., необходимы письменные доказательства (ст.669). Собственник, отрицающий права данного лица на чиншевое пользование, находится в опасности, что чиншевик, умалчивая также о характере своего отношения к земле и признавая самовольность своего владения, сошлется на давность и, таким образом, приобретет право собственности. В этом заключается невыгодная сторона спора собственника против чиншевика и отрицания неформальных доказательств.
Права чиншевика заключаются в пользовании землей или домом, в распоряжении ими на случай своей смерти и в передаче их по сделке другому лицу, например, на основании купли-продажи. Такая свобода распоряжений со стороны самого чиншевика дает право и его кредиторам обратить свое взыскание на чиншевый участок и требовать судебного отчуждения чиншевого права (ст.690). Обязанности чиншевика сводятся к уплате периодически известной суммы, чинша, размер которой установлен раз навсегда и не может быть возвышен по требованию собственника земли, без согласия чиншевика (ст.667).
Но ничто, конечно, не мешает изменить условия чиншевого владения по взаимному соглашению. Чинш уплачивается или деньгами, или исполнением натуральных повинностей, или же тем и другим вместе. Неплатеж чинша дает собственнику право взыскивать должную сумму с чиншевика, но не ведет к прекращению чиншевого отношения. Чиншевое пользование предоставлено было некоторым лицам за какую-либо услугу или за единовременно внесенную сумму; в таких случаях чиншевики, носящие на юго-западе название грациалистов, пользуются землей безвозмездно и бесповоротно.
Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику, возможно в следующих случаях: 1) по отказу чиншевика и 2) за отсутствием законных наследников у чиншевика, не сделавшего при жизни распоряжения.
