Купчая выдается от старшего нотариуса или от крепостных дел, по утверждении или по совершении, тому, кто ее представил для утверждения или лицу, коему предоставлено в акте право на ее получение, а где нотариальное положение не введено, тому, кто ее совершил (Пол. Нотар., ст.154, 157 и след. 171; Зак. Гражд., ст.708, прил. 1, ст.34, 81). Этим все производство оканчивается, и акт почитается окончательно совершенным.
Но это не значит еще, чтобы акт сей делался вовсе безвозвратным. Продавец должен передать акт покупщику, и с этой передачею соединяется представление о передаче самого права собственности на имущество.
Эта выдача купчей от крепостных дел и потом передача из рук в руки – суть действия существенные, и потому, если бы купчая, окончательно совершенная у крепостных дел, оставалась еще не выданной совершителю, либо, быв ему выдана, не была еще передана от него покупщику, – продажа может еще быть признана несостоявшеюся, за уклонением той или другой стороны от выдачи либо от принятия купчей (см. Сб. Сен. реш., т.2, N 517).
Ни к совершению купчей, ни к выдаче ее невозможно принудить владельца имения, когда он по доброй воле и по соглашению с другою стороной не учинит сего; ибо соглашение сторон – существенное условие договора; следовательно, нельзя себе представить обязательную продажу имения от одного лица – другому.
В иных случаях правительственная власть, забирая имение частного лица в свое распоряжение, подвергает оное продаже – с публичного торга или хозяйственной – для извлечения из него ценности в пользу третьих лиц либо в интересе государственном; но это будет уже продажа от лица правительства.
Неисполнение обязательства продать – может служить поводом к личному требованию вознаграждения; но не служит поводом к понудительной выдаче купчей или данной; так что если бы даже в условии между сторонами положено было, за уклонением продавца от выдачи купчей, – выдать покупщику данную от правительства, такое условие признается недействительным, как не соответствующее сущности купли-продажи (ср. Сборн. реш., т. 2, N 787, 840, 1076).
При передаче купчей совершается размен имения на деньги.
В купчей обыкновенно пишется, что деньги получены. Это изъяснение не служит еще безусловным доказательством уплаты всех денег за купленное имущество (ср. Сб. Сен. реш., т.2, N 517, 990): однако, если с таким изъяснением, безо всякой оговорки, купчая передана уже продавцом покупщику, изъяснение это служит уже доказательством того, что имение вполне оплачено.
В таком случае продавец не лишается возможности опровергать действительное значение изъяснения об уплате по купчей, но на него ложится и обязанность доказать, что деньги не были уплачены или уплачены не сполна. А нахождение купчей в руках продавца возбуждает предположение о том, что оплата еще не вполне совершилась.
Но после выдачи купчей от крепостных дел продажа может быть признана еще несостоявшеюся, в течении 7 дней. Если, например, в течение этого срока продавец не получит денег, то может просить у крепостных дел об уничтожении действительности акта, а за пропущением этого срока уничтожение может совершиться только по суду (Зак. Гражд., ст.708, прил. 1, ст.82, 84).
В касс. реш. 1869 г., N 208 выражено, что случай, приведенный в 1424 ст.(соответств. ст.84 прилож. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) – исключительный, и что закон не предвидит другого повода, кроме неплатежа денег) к признанию по иску продавца купчей недействительной. Едва ли можно согласиться с этим выводом, ввиду 825 ст.(соответств. ст.82 прилож. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.), в коей сказано: если продажа или иное укрепление за чем-либо не состоится.
В решениях Сената (касс. р. 1867 г. N 124 и 1869 г. N 208) разъяснено, что на осн. 1424 ст.(соответств. ст.84 прилож. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) акт может быть признан несостоявшимся, когда участвующие в деле стороны (по обоюдному согласию) или одна сторона откажутся от действий, обусловливающих действительность акта, прежде чем он восприял свою силу; восприятие же этой силы происходит именно тогда, когда после совершения акта совершилась и сама передача оного.
Таким образом, право на имущество проданное переходит вместе с купчей и окончательно укрепляется за покупщиком по истечении семидневного срока (1416, 1509). Покупщик приобретает полное право собственности, в случае же двойной продажи имения в разные руки преимущество получает купчая, ранее совершенная.
Приобретение права собственности на имущество куплею существенно отличалось по римскому праву от приобретения всеми другими способами. Когда имущество переходило посредством других способов, кроме продажи (напр., даром, в приданое и проч.), закону не было дела до того, на каком основании, в силу какой сделки переходит имущество (causa traditionis); приобретение совершалось, как скоро совершена была в натуре действительная передача оного, с подлинным изволением дать с одной стороны и принять с другой стороны (animus tradendi et accipiendi); напротив того, при переходе имущества по купле-продаже одной такой передачи было еще недостаточно; в этом случае закон обращал внимание на самое основание перехода; для приобретения требовалось, чтобы сделка о купле-продаже была действительно исполнена с обеих сторон, то есть чтобы продавец получил от покупщика цену проданной вещи или иное соответственное удовлетворение.
Это правило принадлежит к числу древнейших в римском праве (Si quidem ex causa donationis aut dotis aut qualibet aliа ex causa traduntur, sine dubio transferuntur. Venditae vero res et traditаe non aliter emptori acquiruntur quam si is venditori pretium solverit vel alio modo ei satisfecerit veluti expromissore aut pignore dato, quod cavetur quidem et lege XII tabularum).
Предполагалось, что продавец во всяком случае не должен терять безвозвратно свое вотчинное право на вещь, покуда не получил за нее по условию вознаграждения. Правило это, коего справедливость очевидна, не утратило и доныне своего практического значения там, где положительный закон не устанавливает точных формальных признаков совершившегося приобретения: на этом основании думаю, что и у нас в России оно может иметь применение в некоторых случаях, как показано будет ниже.
Право переходит с передачей купчей. В обыкновенных договорах переход права зависит от исполнения условия. Если, например, платеж рассрочен, то имение приобретается лишь по совершении последнего платежа.
А здесь, хотя бы платеж был рассрочен, право собственности приобретается немедленно по выдаче акта, и если впоследствии оказалось бы, что недоплачены деньги, то все недоплаченное только взыскивается с покупщика; само же имущество не следует по сей только причине поворачивать к продавцу.
В силу договора купли-продажи право собственности на имущество поступает к покупщику при самом заключении акта, независимо от того, последовала ли тогда же фактическая передача имущества и уплата всех за оное денег: оставление проданного имущества на некоторое время в распоряжении продавца и рассрочка платежа еще не могут сами по себе служить доказательством того, что акт состоялся не о продаже, а о запродаже (Касс. р. 1871 г., N 517).
1874 г., N 175. Сенат нашел, что продавец, заключив с покупщиком сделку на продажу дома и совершив установленным порядком на этот предмет нотариальный акт, с предоставлением одному уже покупщику соблюсти указанную в нотариальном положении для утверждения выписи старшим нотариусом формальность, без всякого с его стороны участия, тем самым покончил все действия, на нем лежавшие: хотя затем он и заявил в течении первых 7 дней старшему нотариусу о несогласии своем на продажу дома, но взял заявление обратно, и старший нотариус не имеет законного основания не утвердить купчей, какая, таким образом, и оказывается законно состоявшейся.
А так как акт может быть признан несостоявшимся тогда, когда одна из участвующих в сделке сторон откажется от действий, обусловливающих действительность акта прежде, чем акт восприял свою силу, то в данном случае Судебная Палата правильно отказала продавцу в домогательстве его о признании купчей недействительной.
1873 г., N 1094; 1876 г., N 203, 583. Решением Пр. Сен. 1872 г., N 306, признано, что исполнение обряда у младшего нотариуса относительно совершения купчей крепости по правилам нотариального положения должно считаться действием предварительным, которым никаких имущественных прав не приобретается, и лишь с утверждения совершенного у младшего нотариуса акта старшим нотариусом акт этот обращается в крепостной и с этого времени купчая крепость считается окончательно совершенной (ст.157 Нот. Пол.).
1877 г., N 278. При действии нотариального положения в том случае, когда акт о купле-продаже не состоялся, участвовавшие в нем стороны на основании ст.825 и 1424 т. X ч. I (соответств. ст.82 и 84 прил. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) не лишаются права заявить о том старшему нотариусу в семидневный срок со дня утверждения акта, или же, за пропуском этого срока, предъявить иск об уничтожении крепостного акта; тем или другим правом одинаково могут воспользоваться как продавец, не получивший от покупщика условленной цены имения (1424 ст., соответств. ст.84 прил. 1 к ст.708 Зак. Град., изд. 1887 г.), так и покупщик, заплативший покупную сумму, но не получающий выписи крепостного акта по вине продавца, причем от продавца недвижимого имущества вполне зависит обеспечить себе получение покупной суммы, или по крайней мере своевременное уничтожение несостоявшегося акта продажи, установив при заключении сделки, что выписи как нотариального, так и крепостного акта должны быть выданы ему, а не покупщику.
1873 г., N 401. Палата, признав безденежность купчей крепости, правильно применила к делу 1424 ст. X т. I ч. (соответств. ст.84 прил. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.), которая предоставляет продавцу просить суд об уничтожении купчей крепости, если он не получит от покупателя цены недвижимого имущества.
Мировой суд рассудил, что спорный табак не продан еще, а запродан, так как он не был еще сдан покупщику и деньги за него не были еще уплачены, стало быть, он составлял собственность продавца.
Сенат отменил это рассуждение, ибо неуплата всех денег за вещь и непередача ее покупателю не лишает еще сделку значения купли-продажи. Это подтверждается, по мнению Сената, содержанием статей 1513, 1514 и 1522 Зак. Гр. Касс. р. 1872 г., N 460.
1878 г., N 173. Вывод суда, что покупщик, обязавшийся в уплату за купленное им имение выдать закладную на оное и не выдавший оной, должен быть признан не уплатившим за это имение условленной цены, не нарушает 1420 ст.X т. 1 ч., ибо ни в этой, ни в других статьях свода законов не содержится запрещения продавать имение не только за наличные деньги, но и в долг, с обязательством покупщика выдать в уплату за купленное им имение закладную на оное.
1875 г., N 626. В купчей крепости обязат_льно помещение (прилож. к ст.1420 т. X ч. 1) того, что деньги получены, и посему помещение сказанных слов в проекте акта, каковым должна быть признана купчая крепость, составленная у младшего нотариуса, но еще не утвержденная старшим, не может служить доказательством действительности получения покупной цены, тем более что сам закон (1424 ст. X т. I ч., соответств. ст.84 прил. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) допускает спор такого рода даже и по окончательном совершении купчей крепости.
1873 г., N 587. С момента, когда купчая крепость окончательно совершена установленным в законе порядком и выдана покупщику, сей последний делается собственником купленного имения.
Что касается 1432 ст. уст.гр. суд., то она, как принадлежащая к правилам охранительного судопроизводства, не может быть толкуема в смысле закона, устанавливающего материальное право; она определяет только начало фактической передачи и фактического укрепления права на имущество собственно в отношении лиц посторонних (см. во 2-м издании суд. уст.Гос. Канц. объяснение под 1424 ст.).
По объяснению Кас. Сен. право собственности при вольной продаже по купчей переходит иным способом, нежели при публичной продаже: в первом случае оно переходит с момента утверждения крепостного акта, в последнем – со дня публичной продажи. В первом случае актом служит купчая, в последнем данная. См. Касс. реш. 1876 г., N 141; 1881 г., N 94.
1877 г., N 278; 1878 г., N 127. Купля-продажа недвижимого имущества должна считаться окончательно совершившеюся и право собственности на имение – перешедшим от продавца к покупщику с момента утверждения акта старшим нотариусом, а не с момента передачи покупщику выписи утвержденного акта.
Сенат (2 отд. 3 д-та) 24 сент. 1870 г. по д. Бакуринской признал возможным и законным включение в купчую такого условия, чтобы проданное имение оставалось у продавца до смерти его в полном и безотчетном владении (см. Касс. р. 1874 г., N 20).
1876 г., N 584. При договоре купли-продажи право собственности переходит к покупщику независимо от того, совершена ли в то же время фактическая передача имущества или нет, поэтому требование частных лиц об имуществе, приобретенном от несостоятельного по договору купли-продажи и остающемся у него по какому-либо случаю, но не под закладом, или на сохранении, не может быть подчиняемо установленному 1888 ст. уст. торг. (соответств. ст.509 Уст. Суд. Торг., изд. 1893 г.) порядку предъявления его суду.
1874 г., N 316. С окончанием обряда совершения крепостного акта и с выдачей выписи приобретателю имения право собственности на имение переходит к покупщику, а в силу этого права, на основании ст.420 и 425 т. X ч. 1, ему с того времени принадлежат и доходы с приобретенного имения; вводом же во владение оповещается о вступлении нового приобретателя в обладание имением и начинается действительное владение и пользование приобретенным имуществом.
Касс. реш. 1872 г. N 928 признано, что владелец имения, подвергнутого публичной продаже, имеет в силу 1128 и 1097 ст. Уст. Гр. Суд. право на доходы с него, до дня публичной продажи, если она законно состоялась, – а не до дня выдачи данной покупщику на это имение.
Из этого же правила следует, что с переходом имущества переходит и страх за него, т.е. уже покупщик, а не продавец несет на себе ответственность за случайное повреждение, которое может случиться с имуществом. Напр., купив дом, я сегодня утром принял купчую от продавца, а вечером дом сгорел.
Хотя бы я и не был еще введен во владение, убыток мой, и я несу его на себе, а продавец не обязан мне вознаградить его. Даже когда бы я не доплатил всех денег за дом, то по строгости права должен доплатить их, невзирая на то, что купленное мною погибло, – лишь бы только вины продавца не было в этой гибели.
Купчая есть укрепление, но вместе и договор. Ею оканчивается кредитное отношение между сторонами торгующимися о покупке, но ею и начинается кредитное отношение вследствие совершившегося обмена ценностей. Во-первых – покупщик, принимая имение, многое принимает на веру. Многое в наличном составе и принадлежностях имения может не соответствовать объективному началу обмена.
Объективное начало обмена такое: что показано в имении по условию, что входило в юридический расчет ценностей и обмена, то должно быть налицо у покупщика: продавец отвечает ему за целость условленной в имении ценности (начало вотчинной очистки, иск об очистке, иск о дополнении цены, laesio enormis, иск об уничтожении продажи).
Кроме того, вера, кредит со стороны покупщика может основываться и на особом условии между сторонами, во всем, что касается принадлежностей и приращений к имению не только наличных, но возможных и ожидаемых: это будет очистка договорная, по особому условию.
Во-вторых, продавец, принимая от покупщика цену имения, может принимать иное тоже на веру. В купчей обыкновенно пишется: деньги получил сполна, но может быть постановлено и иное условие: удовлетворение (satisfactio), требуемое для передачи, может быть сделано с кредитом.
Продажная цена или часть оной может подлежать уплате в положенные сроки, более или менее отдаленные; платеж этой суммы может быть адресован в руки третьего лица; в пользу третьего лица может быть установлена периодическая уплата, рассроченная наподобие ренты, в счет уплаты может быть возложено на покупщике исполнение обязательств продавца перед третьими лицами; могут быть помещены в купчей условные платежи, рассчитанные на будущую случайность (напр., имение стоит 50 000 руб., но к продавцу предъявлено наследственное требование, которое неизвестно еще, будет или не будет обращаемо на продаваемое имение в силу наследственного перехода.
Продавец берет с покупщика наличными 30 000 руб., с тем что если взыскание по обязательству будет присуждено, то покупщик отвечает за оное купленным имением, а если не будет, то более 30 000 руб. уплаченных продавец ничего уже не вправе требовать с покупщика).
Изо всех таких условий возникают, в силу купчей, кредитные отношения между сторонами, принадлежащие уже к кругу договоров, но тем не менее с совершением на сих условиях купчей и с передачей имения – переход оного к покупщику должен быть признан совершившимся, ибо вместо имения получено удовлетворение кредитом (satisfactio)[1].
В одном решении Сената выражено (Касс. р. 1868 г., N 850), что содержанием купчей окончательно определяются отношения и взаимные обязанности сторон, так что после купчей не принимаются уже для сего в соображение условия предшествовавшего ей соглашения о продаже.
Касс. реш. 1871 г., N 1871, признано, что в нашем законе продажа отнесена к числу способов приобретения прав на имущество, независимо от возникающих из нее кредитных отношений в силу особенного согласия сторон.
Итак, простая операция купли-продажи сама по себе не предполагает еще такого кредитного отношения сторон, в коем одна соглашалась бы ждать передачи имущества до определенного срока, обеспечивая себе верность сей передачи взысканием, налагаемым на другую сторону за отказ от передачи или за просрочку. Вследствие того доверенность, данная исключительно на совершение и выдачу купчей, не уполномочивает поверенного на заключение условия о задатке с неустойкой.
1874 г., N 271. Купчая крепость, совершенная между двумя лицами, не может быть обязательна для третьего – собственника земли, – если при вводе во владение или впоследствии времени, в течение земской давности, окажется, что по оной покупщик простирает свое владение на такие земли или строения, которые принадлежали по праву собственности третьему лицу; к таким случаям 1524 ст. X т. 1 ч. не относится.
1878 г., N 105. Если продавец, совершая акт продажи, действует даже противозаконно, то неправильность в сем случае собственного его действия не может служить ему основанием требовать по суду уничтожения акта, в котором он принял участие по доброй и непринужденной воле и с сознанием того, что он делал.
В Касс. реш. 1872 г., N 999, изъяснено, что на основ. 825 и 1424 ст.1 ч. X т. (соответств. ст.82 и 84 прил. 1 к ст.708 Зак. Гражд., изд. 1887 г.) только неполучение от покупщика денег дает продавцу право оспаривать судебным порядком действительность выданного им крепостного акта. По силе 706 (в изд. Зак. Гражд. 1887 г. статья сия показана замененной ст.1690-1698 Улож. о Наказ.), 1389 и 1406 ст.продажа м. б. уничтожена за подлог, по непринадлежности имения продавцу, по нарушению запрещений.
Во всех сих случаях лицо, интересы коего нарушены совершением незаконной продажи не по его вине, не м.б. лишено возможности просить о восстановлении прав. Но если сам продавец действовал противозаконно, совершая акт продажи, то неправильность собственного деяния не может служить ему законным основанием требовать на суде уничтожения акта, в котором он принял участие по доброй воле и с сознанием.
В данном случае брат, продавший брату имение, завещанное матерью, стал оспаривать купчую на том основании, что во время совершения оной мать была еще жива и ее завещание не вошло еще в силу.
Первоначально было в обычае помещать в купчей условие о том, что покупщик должен, если захочет продать имение, предложить оное сначала тому, от кого купил, или условие о праве выкупа.
Можно даже думать, что в старину, когда еще не выяснилось нынешнее понятие о полной собственности, в случае продажи само собою предполагалось право продавца поворотить к себе проданное имущество за уплатою покупщику полученных от него денег. Отсюда в старинных купчих оговорка, что имение продается без выкупа (ср. у Неволина. Ист. гражд. зак., т.I, с.345, 346, т.III, с.44).
В настоящее время нет ничего незаконного в вышеупомянутом условии о праве преимущественной покупки, хотя закон о таком условии не упоминает. Французское законодательство создало для сего особую форму продажи – vente а remere.
Это условная продажа, и условие состоит в том, что продавец предоставляет себе право в течение срока, коего наибольшая мера (5 л.) определена законом, получить имение от покупщика обратно, уплатив ему продажную цену с надлежащим вознаграждением (C. civ. 1659 и след.).
В силу этого условия вотчинное право покупщика в течение условного срока находится еще под страхом, в зависимости от воли продавца, и в силу этой воли может быть уничтожено, и имение может вернуться обратно; но этот поворот, совершаясь по условию, не имеет значения новой продажи, нового перехода.
Напротив того, у нас, хотя условие такого рода не содержало бы в себе ничего противозаконного, но все-таки закон его не коснулся, не создал для него особой формы, особого определения.
Законная форма купчей у нас одна, и с ней соединяется, как выше сказано, понятие о переходе полного права собственности. Следовательно у нас при исполнении подобного условия может еще возникнуть вопрос о том, не следует ли поворот имения к покупщику считать вторичной продажей и подвергать всем формальным условиям новой продажи?
Продажа может быть уничтожена за нарушение права третьих лиц на проданное имущество, именно такого права, которое имеет вотчинный, вещный характер. К числу таковых прав относится – в прежние времена весьма распространенное и стесняемое повсюду новейшими законодательствами право третьих лиц, по особым отношениям к продавцу, перенимать от него имение, когда он захочет продать оное (Nдherrecht, Vorzugsrecht; Losungsrecht, jus protimiseos, Vorkaufsrecht, Retractsrecht).
Такое право могло основываться или на договоре, или на прямом законе. Особенно многочисленны были такие ограничения в германском праве. Они существовали в пользу членов рода, в пользу общины, соучастников владения, в пользу соседей, в пользу верховной ленной собственности, в пользу помещика относительно крестьянских имуществ, в пользу членов дворянского сословия относительно дворянских и рыцарских имений, и значились под разными техническими названиями, как-то: Erblosung (retractus gentilitius), Marklosung (Retraсtus ex jure incolatus) Theillosung, Gespilderecht (retr. еx jure congrui), Cauerbenrecht (retr. еx jure vicinitatis) и т. п.
Римскому праву были известны отчасти аналогичные ограничения (напр., при отдаче земель в наследств. аренду, при публичной продаже конкурсного имущества), но германские права отличаются в особенности вотчинным характером, и с ними соединяется законная возможность третьих лиц требовать в течение положенного срока уничтожения совершившейся продажи, тогда как римские права этого рода носят на себе характер личных прав и разрешаются практически в иске о вознаграждении.
У нас существует право выкупа для родственников в родовых имениях (об этом выкупе см. в ч.II курса). Существует еще у нас право преимущественной покупки – для соучастников общего имения, на случай, когда один из соучастников захочет продать или заложить свой жребий постороннему лицу (555 ст. Зак. Гражд.); для соучастников в общем принадлежащем компании имуществе, когда один из участников намерен продать или уступить свою часть постороннему (548).
В сих случаях покупка делается по оценке. Особые правила постановлены для участников в посессионных горных заводах (549 ст.). Ср. еще правило 214 ст. Пол. Взыск. Гражд. о публичной продаже общего нераздробляемого имущества Ср. еще приложение II к прим. к ст.322, ст.13, Зак. Сост., о праве владельца местечек на покупку участков, принадлежащих жителям местечка, в Бессарабской области.
Если один из соучастников продал свою часть без предварения прочих, вправе ли остальные, обойденные соучастники просить об уничтожении продажи? В сенатских решениях по сему вопросу было истолковано относительно сонаследников, что в этом случае нет безусловной причины к уничтожению купчей.
“Если и признать, что продаже части из неразделенного имения должно предшествовать согласие сонаследника, то, во всяком случае, за совершением уже купчей крепости уничтожение оной, по смыслу узаконений, могло бы иметь место лишь тогда, когда бы жалующийся на отчуждение таковой части положительно удостоверил, что оно совершилось при обстоятельствах, лишивших его возможности знать о распоряжениях своего сонаследника, и вместе с тем изъявил бы готовность внести немедленно следующие по оценке за отчужденную часть имения деньги” (ср. Сб. Сен. реш., т. 2, N 866 и 1078).
В местном праве прибалтийских губерний право выкупа (Naherrecht, Retractsrecht, Reispruchsrecht) представляется в виде цельного учреждения, обнимающего почти все главные виды отчуждения (исключаются дарение, мировая уступка и мена). Право выкупа устанавливается или законом, или договором, или завещанием.
Кроме выкупа наследственного в законе указаны следующие виды выкупа, основанием коего служит рыцарское, местное городовое и обычное право: 1) право дворян на выкуп дворянских вотчин, отчужденных недворянам; 2) право городских жителей (в некоторых городах) на выкуп недвижимостей, в городе состоящих, от постороннего лица; 3) общее право владельцев земли в городах на выкуп строения, на их земле возведенного; 4) право выкупа соучастников общей собственности; 5) соседское право выкупа в некоторых городах (Св. местн. Зак. Гражд., ст.1613-1653, 1654, по Прод. 1890 г., 1655-1673, 1676-1685, 1687-1702).
В 1775 году учреждением о губерниях постановлено: по предъявлении купчей крепости для ввода во владение оглашать о переходе имения прибитием листа к судейским дверям и публикацией в “Сенатских ведомостях” с тем, что, если в 2 года от сего оглашения никто со спором на купчую не явится, имение отказывается за приобретателем бесспорно “и буде через два года никто не явится для спора, то впредь всякий спор да уничтожится, и купленное за покупщиком да утвердится”.
Правило это и по уничтожении отказного обряда оставлено в Своде законов гражданских (1523-1525 ст.); но на практике оно всегда возбуждало недоразумения и никогда не имело безусловного значения. Хотя выражение 1524 ст. представляется в безусловном виде (буде в течение 2 лет: никто не явится для спора – то впредь всякий спор о купчей не должен иметь места), однако, с другой стороны, невозможно в таком случае не признать противоречия между этим правилом и общим безусловным правилом земской давности, в силу коего иск о собственности погашается только истечением 10-летнего срока.
В самом деле представляется много случаев, в коих безусловное применение сего правила о двухлетнем сроке явно противоречило бы справедливости. Так, напр., законный наследник, имея общее право искать наследства в течение 10 лет со времени публикации об открытии оного, лишился бы сего права и в отсутствии публикаций, оттого только, что другой, незаконно получив наследственное имение, успел тотчас продать его третьему лицу, и прошло 2 года со времени оглашения купчей.
Здесь, в сущности, переход имения, незаконно приобретенного в другие и в третьи руки, нисколько не нарушает целости коренного, исконного права собственности. Вот почему и практика наша никогда не могла помириться с мыслью о том, что безусловное право иска о собственности может быть во всяком случае погашено истечением краткого срока, связанного с формальным обрядом оглашения купчей, тем более что этот обряд, как всем известно, соблюдался большей частью только на бумаге, и оглашение перехода, в сущности, не достигало целей публичности.
Понятно, что практика всячески искала выхода из этих затруднений и усиленно искала в законодательстве нашем общего начала, в котором можно было бы объяснить и согласить означенное противоречие; но, к сожалению, надобно признаться, что такого начала сыскать невозможно и что закон 1524 статьи, если когда-либо имел какое-либо практическое значение, вовсе утратил его с тех пор, как отменен отказный обряд, с которым это правило было связано.
Хотелось бы думать, что правило это имеет силу только в спорах о купчей между лицами, участвовавшими в совершении купчей, не простираясь на права сторонних лиц; но и такого толкования не на чем утвердить, разве на отвлеченном понятии, которое не находит основы в положительном законе и не ладится с выражениями текста учреждения о губерниях и 1523-1525 статей 1 ч. X т.
Вот почему практика выказывала до сих пор стремление обходить этот закон в безусловном смысле, и приходится, без помощи законодательства, отказаться от бесплодного желания истолковать 1524 статью в связи с общим понятием о безусловном праве собственности и проистекающем из него иске. (О значении сего правила см. рассуждение г. Пестржецкого в статьях его о владении и о 2-летнем сроке, в Ж. Мин. Юст.1860 года. Ср. касс. реш. 1871 г., N 894).
В касс. реш. 1869 г. N 510 изъяснено, что двухгодичным сроком, по смыслу 1524 и 1525 ст. Зак. Гр., устраняются все споры против купчей крепости как акта укрепления, но не устраняются споры о праве собственности на проданное имение (в данном случае дети продавщицы спорили, что дом был не ее, а отца их собственностью, и потому продажа его, учиненная от своего имени, недействительна): споры сего рода пресекаются лишь 10-летней давностью.
Статья толкуется лишь, по-видимому, в таком смысле, что 2-летний срок простирается на споры между покупщиком и продавцом о действительности соглашения их о продаже и состоявшегося по оному продажного перехода. В сем решении сделана ссылка на Мн. Гос. Сов. 24 апр. 1861 г. по д. Тишина с Жеребцовым и на решении Сен. по д. Хорощо и Цилосони в Ж. М. Ю. 1860 и 1863 г. Ср. Касс. реш. 1872 г. N 884; 1873 г. N 1231; 1874 г. N 877; 1880 г. N 47; в последнем сказано, что срок сей относится и к данным. 2-летний срок для оспаривания купчей, по смыслу 756 ст.Зак. Гражд. (соответств. ст.35 прил. 1 к 708 ст.Зак. Гражд., изд. 1887 г.) относится не к одним купчим, но ко всем актам укрепления. Касс. 1881 г., N 49.
1872 г. N 1136. Установленный 1524 и 1525 ст.1 ч. X т. двухгодичный срок определен для предъявления спора против акта укрепления, для исков же о праве собственности, не соединенных со спором против купчей, остается в силе общая десятилетняя давность.
По делу Кондратовичевых (касс. реш. 1872 г., N 241) имение было продано от имени всех сонаследников, без участия двух, которые по истечении 2 лет от совершения купчей просили признать ее недействительной. Покупщик возражал, между прочим, ссылкою на 2-годичный срок, установленный 1524-ю ст. Гр. Зак. Сенат подтвердил рассуждение палаты, что срок этот установлен лишь для предъявления спора против купчих крепостей как актов укрепления, т.е. в отношении правильности нотариального совершения оных, и что пропуск этого с°ока не служит препятствием к предъявлению спора о праве собственности на проданное имение в течение 10-летней давности.
[1] По римскому праву, в силу так называемого Lex commissoria, могла быть совершаема продажа на таком условии, что если продавец не получит в срок денег от покупщика, то имеет право требовать возвращения переданного имущества. О сем см. Arch. Civ. Prax. 1868 г., N 2.
